El trueque inmobiliario, una vía por descubrir

Nos encontramos ante una situación realmente complicada para el sector inmobiliario. A pesar del desplome de los precios de la vivienda, sigue siendo difícil para muchas personas vender sus propiedades porque no hay quien pueda comprarlas. ¿Una posible solución a este problema? La vuelta al trueque. Es como la operación matemática más sencilla. Si yo tengo una casa que quiero vender y tú tienes la que quiero comprar, y casualmente a ti te interesa la mía, ¿por qué no nos las cambiamos?

Agencias y particulares están encontrando en esta práctica de la Edad Media la mejor forma de comercio posible. El intercambio de viviendas puede darse por varias razones: necesidad de cambio de lugar de residencia por cuestiones laborales, intención de mudarse a una casa más grande -o más pequeña-, cambiar la playa por la montaña…

Debido a las complicaciones para obtener financiación, los obstáculos para adquirir una propiedad por el tradicional sistema de compraventa no dejan de aumentar. De ahí la opción del trueque: solo hace falta encontrar una casa a nuestro gusto con un propietario que también acepte esta opción.

Pero no todo es tan sencillo como parece. Paloma Fernández de Luz, gerente de la inmobiliaria Vivienda2, explica que «lo más complicado es encontrar dos inmuebles de las mismas características». En caso de que ambos inmuebles tengan un valor de mercado similar no existiría prácticamente problema, pero si la tasación de las dos es diferente, una de las partes también aportará dinero. En ese caso se realizarían dos operaciones en lugar de una: una de permuta y otra de compraventa.

La permuta es una forma de intercambio que se materializa mediante un contrato en el que las partes implicadas realizan una operación de cambio de bienes y no de dinero. Es un contrato consensual, ya que solo necesita el consentimiento de las partes para llevarse a cabo; oneroso, puesto que no puede hablarse de intercambio gratuito porque se está comercializando con bienes; y bilateral, debido a que supone beneficios y obligaciones similares para las dos partes implicadas.

Andrés Casajuana, un abogado madrileño que afirma haberse tratado con muchos clientes interesados por el trueque inmobiliario, asegura que «si ninguna de las propiedades tiene pendiente el pago de una hipoteca, el proceso de permuta es sencillo. Se tasan ambos inmuebles y se firma una escritura de permuta que supone el cambio de titularidad de los bienes».

En cambio, continúa, “si una de las dos viviendas tiene aún hipoteca el procedimiento se complica”. La entidad financiera tiene que aprobar una nueva hipoteca con cambio de titular deudor (que puede aprobar o no en función de la solvencia económica del nuevo hipotecado). Si eso no se consigue, la parte implicada que tenga que hacerse cargo también de un pago económico, tendrá que buscar una nueva entidad financiera dispuesta a concederle un préstamo nuevo. «El mayor problema de estas situaciones es que son operaciones que suponen gastos de cancelación o constitución de una hipoteca nueva, y los gastos son precisamente lo que la gente trata de evitar con la permuta», explica Casajuana.

En cuanto a los impuestos, en las operaciones de permuta de vivienda ambas partes deben pagar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), que varía en función de la región donde esté ubicado el inmueble, y una plusvalía, que dependerá del beneficio generado por la vivienda con el paso de los años.

Cada vez es más frecuente ver inmobiliarias en las que los clientes están dispuestos a intercambiar sus casas. Según el Instituto Nacional de Estadística (INE), este tipo de transacción ha aumentado en un 16% en 2012 con respecto al año anterior, aunque el mayor aumento se produjo en 2010, cuando el 27% de las operaciones fueron permutas, una situación que supone un crecimiento del 74% con respecto al año 2009. Estos datos invitan a pensar que el trueque inmobiliario está implantándose en España como otra alternativa a la habitual compraventa, puesto que el mercado de permutas, donaciones y herencias supone ya el 40% de las operaciones totales del año.

Precisamente, esas cifras son las que hacen posible que las inmobiliarias hayan visto en el trueque un nuevo nicho de actividad que las mantiene vivas en un momento en que las operaciones escasean. También existen portales online como teapetecemicasa.com, sepermuta.es o micasaporlatuya.com que hacen posible la opción de encontrar ‘la media naranja inmobiliaria’.

La permuta, explica Fernández de Luz, «implica un gran ahorro de dinero con respecto a la compraventa, ya que las viviendas se tasan a precio de coste, cuyo límite es el valor catastral de la vivienda, y no a precio de mercado». Además, las inmobiliarias suelen cobrar una comisión mucho menor por la permuta (en torno al 1,5% del valor escriturado de la vivienda) que la que tienen estipulada por contrato de compraventa (entre un 4% y un 5%).

«Es una buena solución también para todo aquel que no quiere aceptar que el valor de su casa haya disminuido considerablemente o para quienes tengan hipotecas sobrevaloradas», sentencia Casajuana. Por último, hay que añadir que generalmente son operaciones que se realizan en pocas semanas, a diferencia del cada vez mayor tiempo que tarda un propietario en vender su vivienda. negocio.