El banco malo, al detalle

¿Qué es la Sareb o banco malo?

La Sareb, como se ha denominado al banco malo, es una sociedad anónima que comprará a bancos y cajas con ayudas públicas sus activos problemáticos ligados al ladrillo. Esto es, créditos a promoción inmobiliaria en situación de impago o con riesgo de morosidad e inmuebles y suelo que las entidades se han tenido que quedar por el impago de deudas como hipotecas. El banco malo se encargará de su gestión y venta durante los próximos 15 años.

¿Qué tipo de activos absorbera este vehículo?

Las entidades traspasarán al banco malo inmuebles y suelo adjudicado cuyo valor neto contable sera superior a los 100.000 euros. Por ejemplo, tendrá inicialmente 89.000 viviendas terminadas y 13 millones de metros cuadrados en solares, según informaron ayer los responsables del Fondo de Reestructuración Ordenada Bancaria (FROB). Además, recibirá créditos a promociones inmobilarias por valor superior a 250.000 euros.

¿Qué volumen de activos tendrá?

A partir del próximo 1 de diciembre la Sareb empezará a recibir de las entidades ya nacionalizadas —BFA-Bankia, CatalunyaCaixa, Novagalicia Banco y Banco de Valencia— unos 45.000 millones de euros en activos. Posteriormente, los bancos y las cajas con déficit de capital y que necesiten ayudas públicas podrían traspasar otros 15.000 millones, según las estimaciones del FROB. En todo caso, el banco malo no podrá gestionar más de 90.000 millones en activos, con el fin de no dificultar su gestión.

¿Cuánto y con qué pagará el banco malo a las entidades por esos activos?

La Sareb comprará a las entidades financieras sus activos adjudicados con un descuento medio del 63,1%; esto es, pagará por ellos el 36,9% de su valor actual. En el caso de la vivienda nueva, ese descuento será del 54,2%, del 63,2% para las promociones sin terminar en manos de esos bancos y del 79,5% en el caso del suelo. En cuanto a los préstamos a promotores, el banco malo los adquirirá con un descuento medio del 45,6%. De esta forma, el descuento medio sobre los activos problemáticos que comprará superará el 50% de su valor.

La sociedad pagará a bancos y cajas por esos activos entregándoles a cambio deuda subordinada avalada por el Estado y que las entidades pueden utilizar por lo tanto como garantía ante el Banco Central Europeo (BCE) para obtener financiación barata y por lo tanto liquidez.

¿Quién venderá los activos? ¿Puede un particular comprar un inmueble al banco malo?

Los propios gestores del banco malo —esto es, el FROB y sus accionistas privados— nombrarán equipos encargados de la gestión y venta de los activos. Estos podrán firmar acuerdos con promotoras, entidades financieras o páginas webs especializadas para que se encarguen también de dar salida a esos activos. De esta forma, algunos inmuebles podrían acabar vendiéndose entre particulares, sin embargo la Sareb no tendrá ni oficinas ni sedes a las que un particular pueda acudir a comprar esos activos.

En un principio, serán las propias entidades que traspasen sus activos al banco malo las encargadas de gestionarlos, aunque ya no formen parte de sus balances.

¿Cómo se fijan esos precios o descuentos?

El Banco de España, encargado de fijar el precio final de cada activo o paquete de activos a traspasar, toma como referencia su «valor económico real», según el FROB. A esa cuantía va aplicando una serie de descuentos, entre ellos los costes de gestión de esos activos que asumirá la Sareb o la rentabilidad que se ofrezca a los inversores privados del banco malo. Además, el precio variará según la entidad y según el origen, naturaleza y estado, entre otros criterios, del activo.

El banco malo emitirá bonos subordinados para comprar esos activos. ¿Computan como deuda pública?

Depende de si la Sareb logra o no atraer a inversores privados. El banco malo tendrá unos recursos propios del 8% sobre el volumen de activos totales. De ese procentaje, el FROB —esto es, el Estado— tomará una participación no mayoritaria; de hecho, Bruselas ya ha entregado 2.500 millones de euros del plan de ayuda a la banca española para capitalizar la sociedad.

Ahora bien, el Gobierno confía en que los inversores privados, fundamentalmente bancos y aseguradoras españoles, tomen el resto haciéndose con el control de la sociedad. El secretario de Estado de Economía, Fernando Jiménez-Latorre, ya avanazó el pasado lunes que a partir de hoy los posibles inversores —la gran banca, Santander, BBVA y CaixaBank—, podrían ir anunciando su compromiso inversor en caso de participar en el banco malo. De ser así, esas emisiones no computarían como deuda pública.

¿Ganará dinero el Estado con el banco malo?

Al fijar un fuerte descuento sobre los activos, el banco malo podrá ir vendiéndolos a un precio superior según el mercado inmobilario se vaya recuperando. Según el borrador del plan de negocio de la Sareb diseñado por las autoridades, el banco malo tendrá una rentabilidad media anual de entre el 14% y el 15% de su capital. En todo caso, el propio FROB admite que en los primeros años esos beneficios serán más moderados y no se descarta que pueda generar pérdidas en sus inicios. De cumplirse ese plan, al final de sus 15 años de vigencia tendría una rentabilidad de entre el 210% y 225% de sus recursos propios.

Y las entidades que traspasen sus activos al banco malo, ¿ganan o pierden?

En un principio, y al tener que traspasar esos activos a un precio inferior al que los tienen en cartera, esos bancos y cajas tendrán que asumir una nueva pérdida, que deberán cubrir con nuevas provisiones. Sin embargo, y según el FROB, esa operación les permitirá liberar capital por unos 5.000 o 6.000 millones de euros y reducir así la cantidad de ayudas públicas que recibirán de Bruselas. Por otro lado, al desprenderse de esos activos problemáticos, quedan más saneadas.

¿El banco malo va a hacer bajar los precios del mercado inmobiliario en general?

Algunas entidades financieras apuntan a que ese descuento impuesto por el banco malo sobre esos activos podría influir sobre el mercado inmobiliario y provocar un descuento a la baja sobre los inmuebles. Sin embargo, el Gobierno y el Banco de España rechazan esta posibilidad explicando que ese precio de transferencia es un precio que se ha fijado administrativamente, al margen del mercado, y por lo tanto no servirá de referente.

¿Qué estructura tendrá el banco malo y quién lo gestionará?

La Sareb o banco malo nace como una sociedad que a su vez tendrá fondos o unidades especializadas en tipos de activos. Entre sus órganos de gobierno, y como cualquier otra sociedad o empresa, contará con un presidente. Para ese puesto el Gobierno ha designado a Belén Romana, y para el de director general a Walter de Luna. Además, tendrá un consejo de administración.

Ese consejo de administración estará formado por un mínimo de cinco miembros y un máximo de 15, de los cuales al menos una tercera parte serán independientes. Todos ellos tendrán que ser personas de «reconocida honorabilidad comercial y profesional», señala el FROB, con probada experiencia en los sectores inmobiliario y financiero y expertos en reestructuraciones de deuda y gestión del riesgo.

Además, se nombrarán un comité de auditoría y otro de retribuciones y nombramientos. Y habrá, de forma ajena a la estructura de la Sareb, una comisión de seguimiento formada por miembros de los ministerios de Economía y de Hacienda, el Banco de España y la CNMV, así como autoridades internacionales, encargada de vigilar que la sociedad vaya cumpliendo con sus objetivos.

¿Se han creado bancos malos en otros países?

Sí. Otros países como Irlanda, Holanda, Alemania y Suecia, entre otros, han creado sus propias sociedades de gestión de activos para sanear sus entidades financieras. El caso más parecido al español es el irlandés, que constituyó la Agencia Nacional de Gestión de Activos (NAMA, por sus siglas en inglés), tras el estallido de su burbuja inmobiliaria. Suecia hizo lo mismo en los años 90 cuando su mercado inmobiliario se derrumbó. Otros países, como Holanda o Alemania, los crearon para que los bancos se desprendiesen de otros activos tóxicos, no relaciones con el negocio del ladrillo.