La vivienda en Madrid todavía es negocio

No se puede pasar por alto que el precio de la vivienda sigue ajustándose mes a mes, por lo que el mercado está plagado de ofertas inmobiliarias muy atractivas. Se deben analizar con detalle las características del piso y ponerlo en relación con la zona en la que se ubica. Igualmente, tener acceso a financiación es fundamental para dar el paso. Estas pistas sobre el mercado local te ayudarán a tomar la mejor decisión.

1. ¿En qué barrios o calles de Madrid capital debo mirar si quiero comprar un piso como inversión, con expectativas de revalorización?

Madrid cuenta con distritos que siempre van a tener demanda. Se trata de las zonas residenciales más consolidadas, concretamente, Salamanca, Chamberí, Chamartín, Retiro y ciertas partes del Centro. Hay que buscar las edificaciones de alto nivel, que serán las que mejor respondan al paso del tiempo, tal y como indica Manuel Gandarias, director del Gabinete de Estudios de pisos.com: «La localización y el estado de conservación del edificio y de la propia vivienda son dos factores clave«.

Desde Alfa Inmobiliaria, apuntan que se pueden obtener rentabilidades interesantes de estos distritos en un plazo corto, de entre 3 y 5 años, mientras que “si se plantea la inversión a largo plazo, entre 10 y 15 años, Tetuán y Usera tienen buenas expectativas«.

2. ¿Qué tres calles son ahora mismo las más caras en Madrid capital?

Serrano, Velázquez y Castellana podrían ser el trío de ases del lujo inmobiliario, pero tampoco hay que perder de vista otras calles como Ortega y Gasset o el paseo de la Habana. El barrio de Salamanca siempre ha arrojado los precios más abultados, especialmente el cuadrante entre Alcalá, Príncipe de Vergara, Recoletos y Diego de León. Le sigue muy de cerca Chamberí, con la zona de Almagro, Alonso Martínez y Eduardo Dato.

3. ¿Qué tipo de inmueble es el más demandado por los compradores de la Comunidad de Madrid?

Aunque no todos los potenciales compradores tienen las mismas necesidades, es posible imaginar una vivienda estándar que predomina por encima de todas. Para Isabel Gil, agente de Re/Max, el piso más buscando es exterior, cuenta con unos 100 m², tiene 2/3 dormitorios, 2 baños y, a ser posible, viene con plaza de garaje incluida. Desde Alfa Inmobiliaria también destacan la importancia del ascensor y de zonas comunes como piscina, jardines, gimnasio, seguridad, etc. El portal pisos.com, en su último informe sobre las viviendas más buscadas de España, indicó que el piso más deseado por sus usuarios tiene 90 m² y cuesta entre 120.000 y 135.000 euros.

4. ¿Cuáles son las expectativas del mercado inmobiliario en esta región para 2013? ¿Es buen momento para comprar?

La tendencia de los precios sigue a la baja, pero éstas serán cada vez más moderadas. De hecho, en algunas zonas los porcentajes de descuento registrados son mínimos e incluso se dan repuntes leves. «Hay mucho producto donde elegir«, declara Gil, de Re/Max, un aspecto que también recalca Gandarias, para el que también es un buen momento de comprar, sobre todo, “para aquellos que lo hagan con la intención de vivir en el inmueble y no esperen una revalorización en un periodo menor a una década«.

Comprar con vistas a hacer una pequeña reforma que permita poner el piso en alquiler rápidamente también está a la orden del día para los expertos: «La rentabilidad puede ser baja en un primer momento, pero si se compra a buen precio y se espera un retorno a largo plazo, es una buena opción«, asegura Gandarias.

5. ¿Cuál es el tiempo medio necesario en este momento para vender un piso en la Comunidad de Madrid?

La media para vender ronda los ocho meses. Dejando al margen la situación de rigidez hipotecaria actual y la inestabilidad laboral, existen dos motivos directamente relacionados con el vendedor que no ayudan a bajar este ratio: la negativa a bajar el precio y la reticencia de acudir a una agencia de intermediación. “Todo depende de que el propietario se ponga en manos de un profesional que valore adecuadamente su vivienda«, aseguran desde Re/Max, estimando que una vivienda en precio y con asesoramiento profesional se vende en tres-cuatro meses, e incluso se dan casos de cerrar la operación en un mes.

En Alfa Inmobiliaria opinan lo mismo, colocando el precio de venta como el principal acelerador y asegurando que «en 10 días se puede vender, sobre todo si la vivienda está en una banda de precio más baja que las ofertadas en la misma zona«. Estos especialistas apuntan también el lado contrario: “Tenemos clientes que llevan más de tres años con la casa en venta, y como no bajen el precio, no venderán nunca«.

6. ¿Cuánto han bajado o subido los precios en el último año en la capital madrileña?

El último informe trimestral de precios de venta de segunda mano de pisos.com registra una caída del -6,50% en Madrid capital en marzo de 2013 frente al mismo mes del pasado año. Las agencias de intermediación consultadas elevan este porcentaje al 10%. No hay que olvidar que los precios por los que se anuncian los inmuebles en los portales inmobiliarios no son los finales de la transacción, puesto que estarían pendientes de la negociación posterior entre vendedor y comprador.

7. ¿Es esta región una de las zonas de España más afectadas por la crisis inmobiliaria? ¿Por qué?

Madrid no ha sido una de las regiones más castigadas por la crisis del ‘ladrillo’, y menos todavía si nos fijamos únicamente en la capital. Es cierto que se han realizado muchos desarrollos urbanísticos en la periferia de la capital y en localidades limítrofes, acumulando un stock importante, pero en otras comunidades la fiebre de la construcción fue mayor. Para Alfa Inmobiliaria, «la zona más perjudicada ha sido la costa, y también las provincias limítrofes con Madrid como Guadalajara, Toledo, Cuenca y Segovia«.

8. ¿Cuál es el precio medio de un piso en Madrid? ¿Y en la capital?

Según los precios que maneja el portal pisos.com, un piso tipo de 90 m² en la Comunidad de Madrid rondaría los 210.000 euros, mientras que en la capital, estaríamos hablando de 270.000 euros. Hay que tener en cuenta que no es lo mismo un piso en el distrito de Salamanca, donde nos moveríamos en los 400.000 euros, que otro en Villaverde, donde la media está alrededor de los 143.000 euros.

De 100 m², en el centro de la capital madrileña, exterior, con tres habitaciones y reformado.

El distrito Centro es realmente amplio. No es lo mismo Lavapiés que Cibeles. No obstante, el intervalo de precio estaría entre los 300.000 y los 400.000 euros.

De 100 m², en un barrio bien comunicado por transporte público, exterior, con tres habitaciones y reformado.

Madrid cuenta con una red amplísima de transporte público, lo que hace que todos sus barrios cuenten con comunicaciones excelentes, así que habrá que considerar otras variables, ya que no es igual un piso en Villa de Vallecas que uno en Sanchinarro o Las Tablas.

El rango de precios estaría entre los 250.000 y los 350.000 euros, aunque si nos dirigimos a zonas residenciales de nivel medio-alto, se alcanzarían los 550.000 euros.

De 200 m² en el centro de la capital madrileña, con zona verde y nueva construcción.

La obra nueva no abunda en las zonas céntricas de Madrid capital. La mayoría de las promociones se han levantado en solares procedentes de derribos.

Es un suelo reducido y muy exclusivo, así que los precios son muy altos, de entre 800.000 y 900.000 euros, o incluso más si la urbanización es de alto standing.

Apartamento de 45 m² interior en la capital madrileña a quince minutos en autobús del centro.En función del distrito es posible encontrar ofertas atractivas en precio. Para los barrios cercanos al centro más humildes, nos moveríamos entre los 120.000 y los 125.000 euros. Si se desea comprar en un área de más nivel, el precio estaría entre los 250.000 y los 300.000 euros.