MADERO CUBERO
Desde un tiempo a esta parte, el potencial comprador de vivienda aguarda confuso las señales divergentes y en ocasiones contradictorias que le manda el mercado: los promotores dicen que los precios han tocado techo, algunas instituciones que aún queda un buen tramo de bajada por producirse, y el Ministerio de la Vivienda que es el mejor momento para comprar una casa. Por si fuera poco, viene ayer el BBVA y anuncia bajadas del 10% para este año y del 12% para el 2009. Y el portal inmobiliario pisos.com cifra en un 1,33% la caída de precios entre abril y mayo. Un amalgama de cifras que hay que abordar sabiendo bien a qué se refiere cada una. Porque lo curioso es que todos los índices son correctos, pero cada uno se refiere a una cosa distinta con la dificultad añadida de que tratan sobre un mercado opaco, con múltiples aristas y difícil de medir.
Según el director del Gabinete de Estudios del portal pisos.com, Manuel Gandarias, en la actualidad los múltiples agentes interesados en el sector de la vivienda están emitiendo valoraciones de precios con tres metodologías diferentes.
- Precios de oferta. Son los que dan en su mayoría los portales de venta de vivienda. Según Gandarias, "no son precios de intercambio de operaciones, sino que los vendedores estiman oportuno pedir", tanto si son particulares (en su gran mayoría) como si son promotoras. Suelen ser, lógicamente, los precios más altos de todos, y están establecidos, sobre todo los precios de la vivienda de segunda mano, de forma "poco profesionalizada". Aunque se indique que no están abiertos a la negociación, diversas fuentes cifran en un 20% el precio final que se paga por cada inmueble en esta situación de sobreoferta (cuando hace varios años estábamos en sobredemanda, los precios finales eran sin embargo más altos que los precios de oferta).
- Precios de tasación. Establecidos por las sociedades tasadoras (el más conocido es el IMIE de Tinsa), suponen un paso más allá que los precios de oferta. Los establecen tasadores profesionales con unos criterios que, pese a a que no están exentos de discrecionalidad, como se ha demostrado en algunos casos, buscan ajustarse a la realidad lo más posible ya que el precio de tasación lo exige la entidad financiera para conceder la hipoteca de acuerdo a éste. Según Gandarias, "los valores de tasación no tienen nada que ver con los precios de oferta y pueden diferir mucho de lo que el vendedor puede pedir".En este momento estos precios están por debajo de los precios de oferta.
- Precios de transacción. Son, quizás, los más fiables de todos si lo que se quiere ver es el precio que finalmente se ha pagado por las viviendas. En la actualidad tenemos sobre todo dos, de dos fuentes oficiales: el Instituto Nacional de Estadística (INE) y el Ministerio de la Vivienda. En el caso del gabinete dirigido por Beatriz Corredor, los datos se elaboran con "todo un conjunto de operaciones estadísticas elaboradas a partir de fuentes de información procedentes de actos administrativos". La estadística de transacciones es en este caso elaborada a partir de la información recogida por los notarios. El Índice de Precios de la Vivienda del INE se elabora, por su parte, "con las bases de datos sobre viviendas escrituradas que proporciona el Consejo General del Notariado. La muestra utilizada para esta estadística comprende todas las viviendas escrituradas en el trimestre de referencia", según el propio INE. El problema de estos índices: van con un retraso notable sobre la situación actual del mercado, lo cual cobra bastante importancia en un momento como éste en el que las circunstancias requieren información casi al minuto.
En definitiva, todos y cada uno de estos índices son útiles, pero es necesario saber exactamente a qué se refieren. Absolutamente todos ellos coinciden en la tendencia del mercado a la baja en casi todos los productos, un mercado que, además, seguirá a la baja por lo menos en 2009 y 2010 según todas las previsiones.
