Fabián Simón

¿Puedo anular el contrato de exclusividad con una agencia inmobiliaria antes del plazo acordado?

Hay jurisprudencia que entiende que el pacto de venta en exclusiva implica que el vendedor no podría, durante el plazo estipulado encargar la venta de ese inmueble a otras agencias, pero no que no pueda actuar por su cuenta

Actualizado:

Firmé un contrato de exclusividad con una agencia inmobiliaria para vender mi piso, pero la cosa no funciona. ¿Puedo anular el contrato antes del plazo acordado? (Consulta de Juan Valero)

Responde Asunción Santos, abogada de Legálitas

Los Agentes de la Propiedad Inmobiliaria realizan fundamentalmente labores de mediación para la conclusión de un determinado contrato relativo a un inmueble, como puede ser el de compraventa entre el vendedor y los posibles compradores. Dicha actuación puede llevarse a cabo con el carácter de exclusividad o no.

Si se pacta la exclusiva significa que el propietario del inmueble cede la gestión de la búsqueda de un comprador a una Agencia y no puede entregar la gestión de la venta de ese concreto inmueble a otros mediadores. La existencia de la exclusividad requiere que se incluya expresamente como pacto en el encargo de venta en el que se suele hacer constar también la declaración del cliente de no tener encomendada dicha operación inmobiliaria a ningún otro Agente.

Es decir que el encargo de venta en exclusiva debe constar necesariamente por escrito y además debe acotarse el plazo de duración de la exclusiva ya que la jurisprudencia entiende que la exclusiva no puede tener una duración indefinida, sino que ha de estar limitada en el tiempo.

Si no se acota en el contrato y el agente no se aviene a resolverlo amistosamente, el vendedor podría emprender acciones judiciales tendentes a que se declarara la caducidad del contrato de mediación.

Es decir en cuanto a la duración habría que estar en primer lugar al plazo máximo estipulado en el contrato que debe incluirse siempre. A este respecto la exclusividad debe ser limitada a una duración razonable; no son admisibles los pactos indefinidos salvo que vayan acompañados de la posibilidad de desligarse en cualquier momento. Y en el caso de no estar recogida la duración hay Sentencias que entienden que habrá que atenerse al plazo máximo señalado por las normas de los Colegios Oficiales de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria.

Hay jurisprudencia que entiende que el pacto de venta en exclusiva implica que el vendedor no podría, durante el plazo estipulado encargar la venta de ese inmueble a otras Agencias, pero no que no pueda actuar por su cuenta, buscando por sí mismo el contrato y concertándolo, ya que ello supondría limitar sus facultades de disposición como dueño, sin perjuicio del abono de los daños y perjuicios ocasionados al mediador.

Lo normal es que en el pacto de exclusiva se incluya expresamente no solo la prohibición de la intervención de otros mediadores, sino también una clausula penal para el caso de que el cliente revoque unilateral y anticipadamente el contrato, o bien se realice la operación sin la intervención del mediador.

No obstante, habrá que estar en estos casos a la facultad moderadora de los Tribunales en el supuesto de que consideren que la penalización es excesiva.

También tiene establecido la Jurisprudencia el derecho del agente a percibir sus honorarios aunque el contrato de compraventa se realice después de finalizado el plazo establecido, si el vendedor se aprovechó de sus gestiones como mediador.

En su caso concreto indica usted que la cosa no funciona, entendemos que ser refiere a que la inmobiliaria no está haciendo las gestiones pertinentes para propiciar la venta. No nos indica usted la duración pactada. En cualquier caso, tanto si la Inmobiliaria no está haciendo nada como si la duración pactada fuera excesiva, lo procedente sería instar a la inmobiliaria para resolver el contrato amistosamente y en su defecto acudir a los Tribunales.