Las grúas han vuelto a asomar en el horizonte de la Comunidad de Madrid
Las grúas han vuelto a asomar en el horizonte de la Comunidad de Madrid - IGNACIO GIL

El suelo finalista se agota y acelera el calentamiento del mercado

La parálisis administrativa en la capital frena proyectos que aliviarían la sequía, como «La Estrategia del Sureste»

MADRIDActualizado:

El suelo se agota y el mercado se distorsiona. Desde hace dos años, en la Comunidad de Madrid, especialmente en la capital, se está incrementando el precio del suelo finalista para la construcción de nueva vivienda. No hay mucho suelo edificable y el que se encuentra, ha subido su valor por el aumento de la demanda. Una ecuación que, salvo que se introduzcan nuevas variables, solo se puede resolver con una aceleración de los precios de las viviendas. «La actividad inmobiliaria ha vuelto de lleno y hace falta vivienda nueva» comienza por resaltar a ABC Daniel Cuervo, director general de la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid (Asprima). El suelo se está agotando y donde todavía quedan algunas parcelas su precio se ha disparado. Por poner un ejemplo de los más llamativos, en Valdebebas hace dos años se pagaba 800 euros por metro cuadrado el suelo finalista «y ahora está por encima de los 1.500 euros. Es una evolución de los precios muy alta en muy poco tiempo», añade.

Cree además que los promotores se sienten muy seguros sobre la venta de las casas «y hay competencia entre ellos» lo que se traduce a un precio más elevado de las viviendas. Algunas decisiones políticas, que han paralizado varios desarrollos, han puesto su granito de arena para construir este escenario cercano al suelo cero. El consejero de Medio Ambiente y Ordenación del Territorio de la Comunidad de Madrid, Pedro Rollán, fue bastante explícito esta semana al asegurar que «hablar de vivienda conlleva de manera obligatoria hablar de suelo». Y resaltó que en Madrid capital se están colmatando las «últimas unidades de ejecución de los barrios», por lo que es necesario emprender «acciones de microcirugía» en lo concerniente a la vivienda en la región.

«Muchas personas se han visto obligadas a acudir fuera de Madrid por el precio del suelo», sentenció Rollán en unas jornadas de la Asociación de Gestores de Viviendas, al tiempo que reclamó «una política que permita el desarrollo de suelo suficiente para atender la demanda verdadera de la ciudad de Madrid». Rollán hizo referencia a la importanica de la «gran bolsa de suelo en el sureste» donde, además, «al menos el 50% de viviendas estarán sujetas a protección».

Valor de los suelos

También Daniel Cuervo recuerda que el proyecto existente en Los Berrocales, los Ahijones, Los Cerros y Valdecarros (la Estrategia del Sureste, dentro del municipio de Madrid) permitiría «una relajación de los precios de vivienda nueva ya que están previstas más de 100.000 casas». Para ello hace falta que el Ayuntamiento «siga cumpliendo la normativa urbanística para que se convierta en suelo finalista».

El director general de Asprima recuerda además que al haber tan poco suelo finalista en la capital sube también el precio de otras zonas. Es el caso de Boadilla del Monte donde existen ahora 30 promociones de obra nueva y se puede apreciar el calentamiento. «O incluso en Cañaveral donde hace poco se pagaba por el suelo 240 euros por metro cuadro y ahora ya se paga 500 euros». Es decir, que «si queremos ofrecer vivienda a precios asequibles no es posible». Daniel Cuervo hace también referencia a un estudio del IESE en el que apuntan la necesidad de 13.000 viviendas al año en el municipio de Madrid «y no hay posibilidad de hacerlo».

Los expertos aseguran que el precio del suelo con respecto a la casa no debería superar el 20-25% del total del valor y la norma tradicional no escrita estima que representa un tercio. «En el barrio de Salamanca, en algunos casos concretos, el precio que se paga por el suelo puede llegar a ser el 70-75% del valor final», explica Óscar Ochoa, director del departamento de Obra Nueva de la inmobiliaria Gilmar.

No es la situación más normal ni generalizada, pero se dan algunos casos. Los últimos edificios que se han vendido en dicho barrio para rehabilitar y crear vivienda nueva lo han hecho por valores en los que el metro cuadrado ronda los 5.500 euros mientras que «hace cuatro o cinco años se pagaba 1.500 euros».

Zona en auge

Si hablamos de otras zonas de Madrid, la cosa cambia. En San Sebastián de los Reyes, por ejemplo, el valor del suelo «puede representar un 30-35%». Ochoa alerta que no solo en el centro es imposible encontrar suelo nuevo sino que los ejes de la nacional I y de la nacional VI cuentan con zonas cuyos suelos están en auge. Es el caso de Las Tablas, San Sebastián de los Reyes, Montecarmelo o Valdebebas en la A-1 y Pozuelo y Las rosas y Pozuelo en la A-6».

La escasez afecta al resto de la región: en zonas como Valdebebas ya se ha duplicado el valor del metro cuadrado

Para Ochoa la solución pasa por establecer planes urbanísticos pensados con la demanda real por zonas, «no puede ser un plan lineal, hay que diseñar las ciudades con ese cuidado». Ochoa puntualiza que en el tema del suelo finalista «estamos en manos de los políticos». Por eso pide que «se ordenen los suelos y que los trámites de concesiones y licencias se agilicen»

Los números que manejan en la Comunidad de Madrid hablan de la necesidad de 15.000 a 20.000 viviendas cada año, incluyendo la reposición de hogar para aquellos que quieren cambiar de tipología y los nuevos que aparecen. «Todos coincidimos al hacer el diagnóstico que no es otro que el que hay poco suelo finalista y aunque parezca una paradoja, Madrid se está quedando sin suelo», explica a ABC José María García Gómez, director general de la Vivienda y Rehabilitación de la Comunidad de Madrid.

Impacto en el alquiler

«Hay muy poco suelo apto para conseguir licencia y el mercado inmobiliario es transparente. Si no hay oferta provoca una subida de los precios», añade. Se está hablando de una subida anual del precio del suelo finalista del orden del 13-14 % mientras que el de la vivienda es de un 3-4%. Esta situación está afectando además al mercado del alquiler «que se ve presionado y vuelve a subir los precios», lamenta el director general.

García Gómez cree que el papel de la Administración «es no poner obstáculos y otorgar licencias. Confía en que la nueva Ley del Suelo que se está preparando traiga estabilidad recordando que de los 178 municipios de la región solo 20 de ellos cuentan con un plan general de la vivienda por lo que es evidente que «queda mucho por hacer».

Entre los asuntos pendientes en esta materia está el de «abordar un tema que es capital, el de la regeneración urbana que junto con la rehabilitación son los grandes olvidados», matiza el responsable de Vivienda.

El precio de la vivienda libre crece

El precio de la vivienda libre subió un 2,7% en el tercer trimestre del año respecto al mismo periodo de 2016, el ritmo más alto desde que se inició la recuperación del sector, y encadena ya diez trimestres al alza en términos interanuales, según datos del Ministerio de Fomento. Madrid es la Comunidad autónoma donde más se está acelerando el calentamiento del mercado, un 6,5% en 2016, por delante de Cataluña (6,2%, los datos aún no reflejan el impacto del desafío soberanista), Canarias (5,5 %) y Baleares (5,4%).

Los expertos consideran que la confianza ha vuelto al mercado de la vivienda, aunque los precios evolucionan «a distintas velocidades» en función de la situación geográfica, informa Efe. El precio medio de la vivienda libre se situó en 1.540 euros por metro cuadrado en el tercer trimestre, un 0,7 % más que en el segundo. Este es el décimo trimestre consecutivo con subidas anuales en términos nominales. En términos reales, una vez descontada la inflación, la vivienda libre subió un 1 % interanual. El precio se ha recuperado un 5,8 % desde el mínimo registrado en el tercer cuarto de 2014. No obstante, el precio medio del tercer trimestre está todavía un 26,7 % por debajo del máximo alcanzado en el primer cuarto de 2008.

Los precios encadenaron veintiséis trimestres consecutivos a la baja en términos interanuales a partir de finales de 2008. En términos reales, el precio actual es inferior aún en un 35,3 % al máximo de 2008.

Según Beatriz Toribio, responsable de Estudios de Fotocasa, «la confianza ha vuelto al mercado de la vivienda como consecuencia de la mejora de la economía y el empleo y la consolidación de la financiación». Ferrán Font, director de Estudios de pisos.com, ha señalado que los datos de Fomento muestran que el mercado «sigue un crecimiento moderado y sostenido»