El mercado de la vivienda de lujo refuerza su atractivo con el brillo de la estabilidad

Tras años de repuntes de precios en el entorno del 15%, los precios se han estabilizado

Terraza de una vivienda de la calle de Alcalá, frente al Retiro de Madrid, una de las zonas «prime» de la capital

19/07/2019
Actualizado a las 01:31h.

Viviendas a partir de 300 y 500 metros cuadrados, en la zonas más céntricas y «prime» de las megaurbes o en primera línea de playa, con piscina cubierta y exterior, spa, gimnasio, servicio doméstico, con las mejores calidades, con lo último en domótica y en nuevas tecnologías y materiales sostenibles... Las comodidades de las viviendas de lujo resultan estratosféricas para muchos mortales. Y también su precio: a partir de un millón de euros. Incluso, hay áticos exclusivos que pueden llegar a alcanzar entre siete y doce millones y no se ofertan en ningún escaparate ni offline ni online. Aunque para la gran mayoría estas propiedades son prohibitivas, lo cierto es que este mercado del lujo tiene su público. Y en España goza de muy buena salud. De hecho, resulta más que atractivo para el comprador extranjero. Prueba de ello es el desembarco del inversorLos mejores pisos de lujo a la venta en el centro de Madrid estadounidense Warren Buffett en el mercado de lujo español a través de su división inmobiliaria, Berkshire Hathaway HomeServices.

Sin embargo, no son los únicos. Si bien es cierto que el comprador internacional es un motor para este sector, también los españoles compramos viviendas de lujo. Y para ambos, Madrid es la ciudad preferida. No en vano, la capital ha venido registrando un aumento de precios de un 15% interanual en estas propiedades, según datos de la agencia inmobiliaria Barnes. «Este año los precios se encuentran más estables y terminaremos 2019 de la misma forma, aunque también depende de la situación política», señala Anna Molgó, representante de Barnes. Es la tendencia general en todo el mercado inmobiliario del lujo, tanto del interior como de costa: «No esperamos grandes crecimientos. Estamos en un momento estable, de maduración», considera Leticia Pérez, directora Inmobiliaria de Dazia Capital.

Chamberí y Salamanca son los distritos madrileños más caros: el metro cuadrado de estas viviendas supera los 7.000 euros de media. Barrios como Almagro, Trafalgar, los Jerónimos, Castellana y Goya incluso se encuentran entre 8.000 y 10.000 euros. «En esas zonas, el 70% de la demanda de este tipo de viviendas es comprador nacional y el 30% es extranjero», afirma Molgó.

Los precios de la vivienda de lujo en Madrid han subido un 15% interanual, según la agencia Barnes

Barcelona sigue otro ritmo, según prevé Barnes: los precios de las propiedades de lujo bajarán este año, de 6.800 euros el metro cuadrado a 6.100, tras cinco años se subida gradual consecutiva. La crisis institucional en Cataluña estaría en el origen de estos descensos, algo que también explicaría que compren menos extranjeros que antes. Un 20% de las transacciones de las viviendas de lujo en Barcelona corresponden a compradores internacionales, antes, era el 50%. Pero también influye que estos se han visto seducidos por otros destinos como Baleares, Portugal y Grecia. En la Ciudad Condal, las zonas más caras son el Paseo de Gracia, Turó Park, la parte alta de Pedralbes, Sarrià y l’Exampple.

Lo que ofrece España

Pero «por mucho que hayan subido los precios, Madrid y Barcelona no son tan caras como Londres, París y otras ciudades italianas», asegura Constanza Maya, directora de operaciones y expansión de Engel&Völkers para España, Portugal y Andorra. Esa es una de las mayores ventajas que atrae a la inversión extranjera. Al igual que otras muchas razones: la benigna climatología, una gastronomía de calidad y más barata, el desarrollo cultural, unas infraestructuras de primer nivel (con aeropuertos muy cercanos en conexión con toda Europa)... «La seguridad jurídica que les dan nuestros registros de la propiedad y notarios, la rentabilidad que obtienen al invertir en los inmuebles... Muchos extranjeros quieren vivir aquí todo el año. Gracias a las nuevas tecnologías pueden trabajar desde aquí, y tienen menos gastos de energía y comida, mejor tiempo, viven mejor en general. Hay veces que alquilan las casas en verano y obtienen un rendimiento. Otras veces son empresas que invierten en ladrillo porque da más rentabilidad que cualquier producto bancario», añade Maya.

Cada nacionalidad parece que tiene claro lo que le gusta del lujo en España. La cercanía cultural y el idioma han sido determinantes para que muchas familias, empresas y fondos de inversión latinoamericanos se hayan fijado en las propiedades de lujo madrileñas. «Mexicanos, venezolanos y colombianos están a la cabeza. Vienen por el contexto económico y político existente en sus países de origen. Quieren apostar por inversiones seguras y rentables en el sector inmobiliario español como valor refugio», explica Molgó. «Recoletos les encanta —continua—, desde ahí van andando a todas partes, tienen restaurantes y toda la oferta de ocio, están sus amigos y conocidos. Les resulta cómodo».

Cien mil euros por metro cuadrado es lo que puede llegar a alcanzar una casa de lujo en barrios como Almagro, los Jerónimos y Goya

Chamberí es el distrito preferido de los compradores nacionales, barrios como Almagro les gusta por su cercanía al Paseo de la Castellana y su atractivo histórico. «Los edificios históricos, con fachada antigua, techos altos y entrada de caballerizas son muy demandados», añade Anna Molgó. Muchos son rehabilitaciones porque el producto de nueva construcción escasea. «Hay familias de provincia que viajan mucho a la capital por asuntos de negocio y aprovechan la vivienda de lujo como una inversión y para residir durante su estancia. Luego los hijos vienen a estudiar. También hay familias que vivían en las afueras, en lugares como La Moraleja, que sus hijos se han emancipado, tienen una casa enorme y prefieren regresar al centro de la ciudad», indica Luis Valdés, director de Residencial de Colliers International Spain.

La predilección de franceses, británicos, alemanes, belgas e italianos es por Barcelona. Compran para invertir, pero también para disfrutar de la ciudad. Fuera de ella, el comprador local se inclina por el segmento del lujo como segunda residencia en zonas costeras.

A la costa también van los centroeuropeos, aunque «la estrella ha sido el público escandinavo», asegura Leticia Pérez, de Dazia Capital. «Los nórdicos mandan a la familia a vivir a Fuengirola, y el cabeza de familia solo pasa el fin de semana, el resto del tiempo está trabajando en su país de origen», añade Luis Valdés. A veces utilizan la vivienda de lujo como residencia estable y otras para vacaciones, luego alquilan el resto del año. Lo hacen en la Costa Brava, la Costa del Sol, Baleares e incluso Canarias.

Madrid es atractva para familias y empresas latinoamericanos, sobre todo para mexicanos y venezolanos que buscan inversiones rentables y seguras

En interior o en playa todas estas viviendas tienen un denominador común: la ubicación es lo prioritario. «En las zonas de mar triunfan las urbanizaciones en primera línea de playa y la obra nueva», dice Maya. Se tratan de grandes viviendas con jardín, garaje, amplios espacios, enormes áticos con vistas al mar... En las ciudades, son los edificios históricos.

El lujo es también seguridad: una vivienda de lujo requiere conserje las 24 horas del día. Disponen de muchísimas más prestaciones, no solo de un spa o una piscina cubierta o exterior o un aparcamiento. Tienen lo último en domótica y soluciones sostenibles. «Para muchas personas extranjeras es importante contar con un servicio doméstico y que les resuelva cualquier necesidad: desde gestionar una reserva en un hotel, hasta solicitar un taxi... Los proyectos ya incluyen salas de reuniones y de visitas... Y los arquitectos trabajan en establecer zonas comunes que generen encuentros entre los propietarios. Desde una App para quedar a correr cuatro vecinos a una zona de estiramientos en el gimnasio que propicie las relaciones», concluye.

Una crisis «light»

La vivienda de lujo se resintió también en los duros años de crisis, pero «estas ubicaciones prime sufrieron mucho menos. Aunque se produjo un ajuste en los precios y no había obra nueva, sí se dieron transacciones de segunda mano», recuerda Leticia Pérez, de Dazia Capital. Los años horribles del sector inmobiliario pasaron un poco por encima de este tipo de propiedades. Como dice Luis Valdés, «el comprador de lujo siempre va a existir, pero tienes que dar con el producto que quiere». Y eso fue lo que ocurrió: «La crisis —continua— ayudó a sacar al mercado un producto diferente y destapó una demanda que no encontraba lo que quería —explica Luis Valdés—. Hasta que empezaron a ofrecerse pisos de 500 y 600 metros cuadrados en las zonas prime de Madrid, de alta calidad y con precios muy atractivos». Una demanda que creció al intervenir los bancos y dar salida a sus stock en buenas ubicaciones.