Las promociones para alquilar son todavía una excepción en las ciudades españolas
Las promociones para alquilar son todavía una excepción en las ciudades españolas - ROLDÁN SERRANO

Edificar para alquilar, el reto pendiente para templar un mercado en ebullición

La incipiente iniciativa privada se frustra por la falta de financiación

MADRIDActualizado:

Los precios de los alquileres están subiendo de tal forma que se empieza a hablar de una nueva burbuja inmobiliaria, pero esta vez en el mercado del arrendamiento, un sector que se encuentra muy atomizado y mayoritariamente en manos de particulares. La escasa oferta de viviendas disponibles, entre otros motivos, ha hecho que Madrid se haya convertido en la segunda capital con el alquiler más caro del país (1.420 euros/mes), únicamente por detrás de Barcelona (1.525 euros/mes), como refleja el último informe semestral de precios de alquiler elaborado por pisos.com. Solo en el último año, los precios han subido una media de un 9,15% en la capital de España.

Esta tendencia al alza responde también a otras razones.Al mejorar las condiciones económicas los precios se han ajustado tras unos años en caída libre. Se empieza a dar, además, un cambio cultural: los jóvenes son conscientes de que ahora la movilidad geográfica para un trabajo o para estudiar resulta fundamental. Y por tanto no quieren atarse a pagar una propiedad. En su emancipación, tampoco disponen de suficientes recursos para encontrar financiación y adquirir una vivienda.

La Comunidad quiere limitar el acceso a la VPO a la modalidad de arrendamiento

Ante este nuevo paradigma, las administraciones quieren abrir paso a viviendas nuevas protegidas destinadas únicamente al alquiler y no la venta. Es una de las principales iniciativas del Plan de Vivienda de la Comunidad de Madrid 2018-2021. «El esfuerzo que hace la administración pública por dar soluciones al acceso a la vivienda no puede ser mediante la compra-venta, porque cuando esa vivienda se descalifica y se vende genera un beneficio y una plusvalía que no repercute otra vez en la administración. La ayuda pública debe ser para paliar una situación determinada y la respuesta es la vivienda en régimen de alquiler, un alquiler rotacional que revise las condiciones y circunstancias del inquilino cada cierto tiempo», explica José María García Gómez, director general de Vivienda de la Comunidad de Madrid.

Este nuevo modelo supone también un cambio cultural. El acceso a la primera vivienda ya no es el concepto de vivienda tradicional tal y como la conocemos, con dos o tres dormitorios, dos baños, salón, cocina... «Puede haber soluciones residenciales y habitaciones más prácticas, superficies cómodas que se pueden resolver en 50 metros cuadrados, pero que contarán con espacios comunes como salas de reuniones, aparcamientos de bici, o servicios como la banda ancha», cuenta García Gómez.

Un cambio de concepto: «La ayuda pública debe ser para paliar una situación determinada y la respuesta es la vivienda en régimen de alquiler»

Desde luego promover la vivienda pública de alquiler de calidad sería una forma de aliviar la presión y los precios sobre el mercado del arrendamiento, como también lo podría hacer la iniciativa privada. Pero promocionar nuevos desarrollos para alquilar es una idea que no termina de calar entre los promotores. «Hay vocación de dar este cambio por parte de inversores y constructores, pero estamos muy lejos de que se produzca. El principal obstáculo es la financiación y el IVA que no tienen cómo repercutirlo si no es a través de la venta», afirma Gustavo Rossi, presidente de Alquiler Seguro. Hasta ahora el interés de grandes fondos de inversión extranjeros y nuevos operadores «se ha centrado en la gestión de grandes arrendamientos, de edificios que se rehabilitan para alquilar pero no en la nueva construcción para este fin», dice José María García Gómez.

La financiación

Todos los expertos señalan que el principal escollo para los promotores se encuentra, en efecto, en la financiación. «Las entidades financieras no tienen problemas en dar capital para una promoción que se va a vender, porque esperan que los clientes finalistas se subroguen al crédito del promotor. Y los tienen retenidos durante 20 o 25 años con la hipoteca. El promotor así amortiza su crédito con el banco. Con el alquiler no ocurre esto», explica José Luis Alba, director del Área Socimi de Domo Gestora, la primera socimi promotora que ha encontrado una nueva fórmula residencial para arrendar. «Hemos captado fondos de inversión —continúa Alba-. Y la socimi se ha convertido en una promotora que construye viviendas destinadas al alquiler durante tres años. Después se pueden vender las viviendas. Así los inversores recuperan beneficios en un horizonte cercano. Y al tener como destino final la venta también los bancos nos financian». Las primeras serán 80 viviendas de 2, 3 y 4 dormitorios que se construirán en el Ensanche de Vallecas.

Muchos son los que opinan que el mercado del alquiler debe profesionalizarse, «con gestores inmobiliarios profesionales que manejen las viviendas, que inviertan en ellas para dar una calidad acorde con el precio, que las actualicen, que las mantengan... El mercado está muy atomizado, mucho piso viejo en manos de particulares que no reparan ni mantiene», cuenta Daniel Cuervo, director gerente de Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid (Asprima).

Los expertos subrayan que, si no se quieren repetir errores pasados, hay que inventar nuevas fórmulas para gestionar el «boom» del alquiler en continuo crecimiento, como reflejan los datos del INE. En Madrid el 24,5% de los pisos están alquilados (en 2010, eran el 19,9%), una tasa aún lejana a la de los países de nuestro entorno, que rondan el 40%.

En apoyo de los promotores

Consciente de que el modelo del negocio del alquiler de viviendas tiene que evolucionar, por ejemplo opina que las administraciones tienen que ser más ágiles a la hora de tramitar las nuevas promociones y licencias, el director general de Vivienda de la Comunidad de Madrid explicó a ABC que esta región «concederá ayudas directas muy cuantiosas a los promotores que desarrollen viviendas nuevas para alquilar durante 25 años». Las ayudas oscilarán entre 30.000 y 35.000 euros por vivienda. «Son márgenes de rentabilidad atractivos», asegura. Para ello espera que el Plan de Vivienda de la Comunidad de Madrid 2018-2021 esté dotado con un presupuesto mayor a los 2.000 millones de euros con los que contó el plan anterior. Además, se mantendrán las actuales ayudas directas a los inquilinos con menos recursos.