El alquiler está viviendo una etapa de crecimiento en los últimos años, tanto de cuota como de precios. Sin embargo, desde el sector se reconoce que los datos que se manejan del mercado no son fiables. No existe una estadística oficial que facilite información sobre el parque real de viviendas en alquiler, de las viviendas cerradas, del tipo de alquiler, residencial o turístico, o del precio. “Con el crecimiento que está experimentando es imprescindible contar con una estadística oficial”, señala Julio Rodríguez, expresidente del Banco Hipotecario, al hablar de las estadísticas existentes en el mercado de la vivienda.
¿Qué datos oficiales hay del alquiler?
Los datos oficiales que se conocen del alquiler son ofrecidos principalmente por el Instituto Nacional de Estadística (INE). Por un lado, la Encuesta de Hogares del INE facilita información sobre el número de hogares que viven de alquiler, diferenciando las viviendas cedidas en uso frente a los que viven en régimen de propiedad. Los últimos datos correspondientes a 2016 sitúan la tasa del alquiler en torno al 17,5 %, más un 5% de viviendas cedidas. Por otro lado, el INE informa cada mes, junto con el IPC, del incremento del precio en el alquiler. “Cada 10 años el censo nos dice cuántas viviendas hay, mientras que la encuesta de hogares da los datos con un año de retraso, pero es preciso disponer de un dato del alquiler mes a mes”, apunta Rodríguez.
El sector demanda una estadística oficial que permita conocer los datos reales del mercado para planificar políticas de vivienda proporcionales a las necesidades, porque la información que se tiene está desactualizada. “Un estudio periódico nos ayudaría a conocer las tendencias o las previsiones del sector, controlar mejor la oferta-demanda del alquiler y evitar picos o valles en el precio del mercado”, según Vicky Sánchez del Río, directora de marketing de Arrenta Quarto Pilar.
Necesidad de saber el parque de viviendas en alquiler
La principal carencia informativa es que no se sabe el parque inmobiliario destinado al alquiler porque los datos existentes no son fiables, ya que hay mucha economía sumergida. Según Gestha, el 43% de los pisos alquilados no están declarados, por lo que no se sabe si están alquilados o vacíos, “se alquilan en negro”, según Sergio Nasarre, director de la Cátedra de Vivienda de la URV, que resalta la necesidad de saber qué cantidad y calidad tienen los pisos que están alquilados “porque generalmente los pisos alquilados son de peor calidad”.
La información del parque de viviendas en alquiler debería diferenciar entre el alquiler turístico y residencial, por la presión que está ejerciendo en el precio en los últimos años. “También es necesario crear un censo de vivienda que recoja la alquilada y cerrada, porque se destinan ayudas al alquiler, pero no sabemos si son suficientes, ya que se desconoce la dimensión del mercado”, señala David Caraballo, director comercial de Alquiler Seguro.
Información real del precio del alquiler
En cuanto a la información de los precios del alquiler, las cifras que se manejan son las proporcionadas por los portales inmobiliarios con el hándicap de tratarse de precios de oferta, pero no del precio real al que se cierran los contratos. En Cataluña existe desde el año pasado un índice de precios oficial del alquiler que está basado en la estadística que surge a partir de la custodia de los depósitos del Incasol (Instituto Catalán del Suelo).
“Este índice tiene en cuenta las dimensiones del piso, la ubicación, la antigüedad, el año de construcción o los extras y da un precio oficial por metro cuadrado”, apunta Nasarre. Son precios reales de contratos de alquiler que tienen depositadas las fianzas en el Incasol. “Para la determinación de este índice de precios, nos hemos basado en el Código Civil alemán y hemos establecido los elementos clave que pueden determinar el precio por metro cuadrado de un inmueble”, detalla Nasarre.
¿Qué información debería dar una estadística oficial?
La respuesta a esta cuestión es unánime: Una estadística oficial debe ofrecer cantidad y calidad en la información proveniente de fuentes tanto públicas como privadas. Para Julio Rodríguez, el Ministerio de Fomento con los datos del INE debería realizar “una estadística del alquiler centrada en contratos, superficie y características de la vivienda alquilada y, sobre todo, el precio del alquiler a nivel estatal, autonómico y provincial”.
Desde Arrenta apuntan otros datos como el rango ocupacional, precio medio del metro cuadrado según el núcleo poblacional, las zonas de mayor oferta-demanda, el perfil de arrendador y arrendatario; métodos preferidos para garantizar el cobro del alquiler (seguros, aval, fianza) “para saber cómo evoluciona el sector y se adapta a los nuevos tiempos”. Sin embargo, para Caraballo, lo importante es tener un registro donde recopilar los datos, “porque sin datos fiables no se pueden hacer estadísticas”.
El registro de alquileres, clave en una estadística
Los contratos de arrendamiento se pueden inscribir en los registros de la propiedad según establece la LAU, pero a pesar de que han aumentado las inscripciones en los últimos años, no es muy habitual que se haga. “La inscripción es la única forma efectiva de acreditar la existencia frente a cualquier persona del contrato y posibilita el ejercicio efectivo de los derechos como el acceso a ayudas al alquiler, beneficios fiscales o deducciones en gastos”, según Emilia Adán, decana del Colegio de Registradores.
Sin embargo, desde el sector abogan por la creación de registros de contratos como los que ya funcionan en Cataluña y País Vasco creados a partir del depósito de las fianzas.
“Cuando registras un contrato tienes la información del tamaño de la vivienda y el precio real al que se alquila, se puede saber si se ha alquilado en régimen residencial, vacacional o si está cerrada. A partir de ahí se puede crear un censo de viviendas”, señala Caraballo.
Aunque la ley de Arrendamientos Urbanos exige el depósito de la fianza del alquiler en el organismo correspondiente de la comunidad autónoma, muchos propietarios no la depositan porque las penalizaciones son mínimas. En Cataluña, sin embargo, es obligatorio depositar las fianzas y registrar las viviendas alquiladas en el Registro del Alquiler. “Los datos estadísticos que se manejan en el mercado se basan en los alquileres legalmente registrados y con la custodia del depósito”, confirma Nasarre.
¿Qué estadística prepara el ministerio de Fomento?
El Ministerio de Fomento creó a finales del año pasado un grupo de trabajo para implantar una estadística del alquiler a través de la Dirección General de Vivienda. Desde Fomento confirman que se está trabajando con los registros administrativos de depósitos de fianza de los contratos de arrendamiento de las comunidades autónomas y con información de la Agencia Tributaria sobre inmuebles en alquiler, además de utilizar información de otras fuentes públicas y privadas.
“A partir de estos datos se ofrecerá la información más significativa a través de boletines estadísticos del Observatorio de Vivienda y Suelo en línea con el que se publicó en noviembre del año pasado”, según un portavoz de Fomento. Serán cuatro boletines trimestrales y uno anual. También se harán informes en colaboración con el Centro de Investigaciones Sociológicas.
