La cooperativa de viviendas Arroyo Bodonal (Tres Cantos) se convirtió en un modelo de referencia energética tras obtener el certificado Leed Platinum
La cooperativa de viviendas Arroyo Bodonal (Tres Cantos) se convirtió en un modelo de referencia energética tras obtener el certificado Leed Platinum

Las cooperativas vuelven a sumar

A pesar de escándalos puntales, fueron un oasis en la relación calidad precio durante los años del «boom». Ahora resurgen con fuerza

MADRIDActualizado:

No han dejado de construir ni en los peores años de la crisis. Por el contrario, muchos creen que mantuvieron el sector a flote. Las cooperativas de viviendas van recuperando la fuerza de tiempos pasados en Madrid y Barcelona. Y no solo en zonas residenciales de nueva construcción en el área metropolitana, donde una población joven desea empezar una nueva vida u otra de más edad quiere un hogar de sustitución más amplio, también aparecen en el centro de ciudades, como en la capital, donde un público de nivel adquisitivo medio y alto decide echar raíces.

En España hay más de un millón y medio de familias que poseen un hogar gracias a esta figura. Por tanto, en su momento, la cooperativa de viviendas fue una figura de gran éxito. «Hoy por hoy dicho modelo es posiblemente el más dinámico del sector», afirma Jaime Oñate, secretario general de la Federación de Cooperativas de Viviendas de la Comunidad de Madrid (FCV), región en la que se desarrollan el 80% de las cooperativas del país.

En años anteriores a la crisis, suponían el 10 % del total de viviendas construidas. «Hoy estimamos que somos el 40 % del total», añade Oñate. No han perdido vigencia. Solo la FCV cuenta con 7.153 viviendas que se están construyendo en Madrid a través de sus 63 cooperativas federadas. «Creo que habrá otras 3.000 viviendas más», pronostica Oñate.

Las ventajas

Son conocidos los atractivos de este modelo: promueve viviendas a precio de coste y el cooperativista tiene la posibilidad de elegir hasta las calidades de su nuevo hogar. Como explica Oñate, «las cooperativas no sólo compiten por precio, sino también por calidad de construcción y acabados, equipamiento de zonas comunes, eficiencia energética...». De hecho, en régimen de cooperativa se han construido edificios y urbanizaciones que son ejemplo reconocidos de ahorro energético y sostenibilidad. Ahí están La Ecoaldea y Villaviciosa Ecológica. O la Cooperativa Arroyo Bodonal, en Tres Cantos, y Cooperativa de viviendas EAI 310, en Chamartín, pioneras en incorporar la energía geotérmica.

Financiación: «El mayor problema es entregar una cantidad importante de dinero para comprar el suelo, que está en manos de los bancos»

«Una cooperativa es una empresa de economía social», afirma Oñate que explica su funcionamiento: «La cooperativa compra el terreno, paga a la constructora y adjudica las viviendas a los propios socios que van financiando todo con préstamos. La cooperativa es autopromotora, los cooperativistas son usuarios finales y adjudicatarios, no se compra y vende para obtener el mayor beneficio como haría una promotora».

Sin embargo, lo que para unos puede suponer grandes ventajas para otros entrañan grandes riesgos. En el proceso a veces surgen problemas: cooperativistas que se dan de baja, o no logran la financiación para edificar cuando el suelo ya está comprado, o socios que no consiguen un préstamo hipotecario cuando la vivienda ya está finalizada, o plazos de construcción que se dilatan en el tiempo aumentando así los gastos... Todos esos problemas se pueden salvar, como apunta desde Domo Gestora de Viviendas su directora de Comunicación Marta Mora. «Hoy en día —dice— las garantías legales y económicas que se exigen a las cooperativas de viviendas y sus gestoras aportan seguridad a los socios cooperativistas. La legislación sobre este tema es muy garantista y las entidades financieras establecen todo tipo de controles a las cooperativas a la hora de darles financiación, de manera que cuando una cooperativa obtiene un préstamo para promover sus viviendas, la viabilidad económica de su promoción está muy garantizada».

La realidad es que algunas cooperativas consiguieron financiación incluso en época de crisis, «siempre y cuando cumplieron con los exigentes requisitos de las pocas entidades que seguían financiado. Se trataba de promociones con alto grado de cobertura, socios con solvencia acreditada y una gestora profesional», explica Marta Mora.

El principal caballo de batalla para los cooperativistas hoy día es obtener financiación. «El mayor problema ahora para las cooperativas de viviendas es entregar una cantidad importante de dinero para dar el primer paso, comprar el suelo. Hay mucho suelo y podrían echar a andar muchos más proyectos, pero está en manos de los bancos, que son muy reacios a dar opciones de compra. Si se consigue ese capital inicial, luego las entidades bancarias financian hasta un 80% de la edificación, siempre y cuando estén adjudicadas el 80% de las viviendas», cuenta Óscar Martínez, presidente de la Asociación Profesional de Expertos Inmobiliarios.

Las gestoras

La intervención de una gestora en la cooperativa es de gran utilidad, por no decir que es algo imprescindible. «Las gestoras de cooperativas actuales son empresas modernas que tienen como centro de su actividad la atención al cliente, que por otra parte cada vez conoce mejor esta forma de promoción y participa activamente en la vida de la cooperativa», asegura Marta Mora.

Viabilidad: «Hoy día las garantías legales y económicas que se exigen a las cooperativas de viviendas y sus gestoras aportan seguridad a los socios»

Se demandan gestoras profesionales y con ese objetivo se ha creado la Asociación de Gestoras de Viviendas (AGV). Ante todo quieren ser ejemplo de profesionalidad y acabar con malos recuerdos que puedan quedar de casos, como el de la PSV en los años noventa (que afectó a cerca de 20.000 cooperativistas), y otros fraudes y estafas posteriores. «Queremos evitar casos de fraude. Por eso hemos elaborado un código deontológico al que se comprometen las empresas asociadas», indica Roberto Jiménez, presidente honorario de esta entidad, a la que pertenecen once empresas que han gestionado 120.000 viviendas a lo largo de los años. Hoy día, se encargan de 5.600.

Entre los compromisos figuran garantizar la viabilidad de los proyectos, rechazar los que entrañen incertidumbre; no cobrar por la gestión honorarios abusivos, un porcentaje muy variable, pero que tendría un máximo del 12% del coste de la promoción... «Los gastos de gestión suelen oscilar entre el 5,5 y 10%», dice Jiménez. Gestoras más profesionales, viviendas personalizadas, urbanizaciones sostenibles... Las cooperativas resurgen adaptándose a los nuevos tiempos sin perder su razón de ser: un hogar a precio de coste.

Madrid, donde más se desarrollan

Según datos de la Asociación de Gestoras de Viviendas, cerca del 45% de las viviendas promovidas en la Comunidad de Madrid desde 1990 son viviendas desarrolladas en régimen de cooperativa. En los peores momentos de la crisis, de 2009 a 2014, y como consecuencia de la desaparición de la mayoría de las promotoras, las cooperativas han desarrollado en la región casi el 70% de las viviendas que se construían.

Sin embargo, el mayor auge de las cooperativas de viviendas fue en 1980, recuerda Roberto Jiménez, de la Asociación de Gestores Inmobiliarios. «Cuando se consiguió el mayor desarrollo fue de 2000 a 2008», explica. Hoy día, Madrid encabeza las ciudades donde más se está promocionando las cooperativas de viviendas. Seguida de Barcelona, Valencia y Bilbao. Y no solo se desarrollan en el área metropolitana, también en el centro de estas ciudades.