El calentamiento del mercado del alquiler amplía su foco de presión

El rally alcista se traslada a barrios como Villaverde, San Blas o Usera, que lideran la rentabilidad de los arrendamientos

MADRIDActualizado:

No es un fenómeno nuevo. Hace años lo sufrieron en Nueva York y Londres. Ahora llega también a Lisboa, Madrid y Barcelona y otras grandes ciudades. La gentrificación o cómo se está desplazando la población de toda la vida de los barrios céntricos a otros periféricos está cambiando por completo la fisonomía de muchas capitales, incluso está influyendo en las localidades más cercanas a las megaurbes. Aparejados van otros efectos. Y por lógica también influye en el comportamiento del sector inmobiliario. Ahora sorprende ver cómo la rentabilidad del alquiler se ha disparado en distritos que antes resultaban menos atractivos que en los tradicionalmente más codiciados.

De hecho, según datos de la inmobiliaria Solvia, en Madrid, en estos momentos se obtiene mayor beneficio al alquilar una vivienda en Villaverde (9.9%), Puente de Vallecas (9.8%), San Blas (9,6%), Usera (8,4%) y Villa de Vallecas (7,3%), que en el Retiro (5,4%), Chamberí (4,8%) y barrio de Salamanca (4,6%). En estos últimos el precio de los inmuebles resulta tan elevado que el rendimiento por el alquiler es menor. «Cuanto más caro es el precio de la vivienda, más baja es la rentabilidad y viceversa», afirma Arturo Marín, responsable del área de Inteligencia de Mercado de Solvia.

Buscan comunicados

Sin embargo, en los distritos periféricos donde los precios de compra de un piso son más asequibles, y además todavía no han registrado fuertes subidas, se consigue mayor rentabilidad con el arrendamiento, además en un momento en el que hay una gran demanda de alquiler y los precios han aumentado muchísimo en toda la capital. Los datos de Solvia dicen que subieron un 12% en 2016, un 8,7% en 2017 y se espera que se moderen este año en un 7%.

Distritos como Retiro (5,4%), Chamberí (4,8%) y barrio de Salamanca (4,6%) se han convertido en los menos rentables para el alquiler

«Las rentas altas se han quedado en zonas céntricas, expulsando a las rentas medias a zonas periféricas y desde ahí hay gente que también se está desplazando a los municipios cercanos a Madrid (como Getafe, Leganés...), donde los precios de la vivienda son más baratos. Quienes se mudan buscan barrios bien comunicados, con transportes que les permita estar en 20 o 30 minutos en el centro», cuenta Marín.

A este trasvase a la periferia ha contribuido varios factores, como explica el experto: «Existe poca capacidad y disponibilidad de ahorros para afrontar la adquisición de una vivienda, ya que se necesita tener ahorrado un 30% del valor del inmueble. Además, las nuevas generaciones (entre 21 y 35 años) prefieren alquilar, ya que les permite mayor flexibilidad para sus aspiraciones profesionales. Por otra parte, hay menor estabilidad en el mercado de trabajo y eso fomenta una mayor movilidad geográfica. Y ante eso el alquiler es la opción».

Hay otros condicionantes que también están tensionando los precios del alquiler y están expulsando a aquellos que no pueden pagarlos: la gran demanda que existe de viviendas para arrendar, el auge de los pisos turísticos y «la llegada de inversores extranjeros que compran inmuebles con muy buena rentabilidad», afirma Ferrán Font, director de Estudios de pisos.com.

Muchos se plantean si la gentrificación puede resultar beneficiosa, o no. Para la población de toda la vida de un barrio que se marcha a zonas más económicas «puede causar una sensación de provisionalidad del hogar, algo que no es muy positivo. Por el contrario, el barrio de destino se revitaliza, se revaloriza, porque la llegada de nuevos inquilinos suele ir acompañada de mejora de servicios, de mayor seguridad, de mejor calidad de vida..., aparecen nuevos negocios, comercios... Hay más actividad económica», dice Font.

Las rentas medias se han desplazado del centro a barrios periféricos, y de ahí hay gente que también se marcha a localidades cercanas a Madrid

Pero la gente no solo va a estos barrios a vivir. «Hemos detectado —cuenta Marín— pequeños inversores que buscan vivienda para comprar y después alquilar. O gente de toda la vida que alquila la vivienda y se va a otra más barata. O que vende el piso a otros propietarios que lo alquilan y marchan fuera de Madrid».

Los pequeños inversores

Esos pequeños inversores también corren riesgos, insiste Pedro Soria, director comercial de Tinsa, ya que hay que mirar a medio plazo. «Cuando sube la rentabilidad —indica— también lo hace el valor de la vivienda, y entonces la rentabilidad vuelve a ser menor. La burbuja de las rentabilidades altas puede acabar expulsando la demanda a medio plazo, ya que suben tanto los precios del alquiler que se sitúan muy por encima de la capacidad económica de la zona. Y se expulsa así a la gente. Y ante la falta de demanda, el pequeño inversor se queda sin alquilar y luego puede haber problemas para vender ese piso que ya nadie busca. Eso no les ocurre a los grandes fondos, que lo miden muy bien, prefieren tener menos rentabilidad y menos riesgo». Por eso, aconseja a esos pequeños ahorradores que se dejen asesorar por profesionales del sector.

De hecho, Soria señala que ya perciben cómo «gente de los distritos del sureste se está desplazando a municipios del entorno como Getafe, Leganés o Fuenlabrada, porque ya no pueden pagar los alquileres en distritos del sur de Madrid». La duda está en si el mercado logrará moderar estas altas rentabilidades que, según los expertos, no podrá absorber a medio y largo plazo.

Los jóvenes vuelven a pensar en comprar

El recalentamiento de los precios del alquiler empieza a tener sus consecuencias, como refleja un reciente informe («Radiografía del mercado de la vivienda 2017-2018»), realizado por el portal inmobiliario fotocasa. De hecho, los precios de los arrendamientos resultan ya tan elevados que los jóvenes se están quedando fuera de ese mercado. El documento indica que mientras en 2017 había un 14% de personas mayores de 18 años que habían alquilado o buscaban alquilar una vivienda, en lo que va de este año ese porcentaje es del 9%.Fotocasa señala que esta caída se debe a que hay menos proporción de jóvenes entre 18 a 34 años demandando vivienda de alquiler. En su lugar se están decantando por la compra de su primera casa.

Tan elevados están los precios de los arrendamientos, que según Beatriz Toribio, directora de Estudios y Asuntos Públicos de fotocasa, «se observa que en comparación con el año anterior, gana fuerza la opción de la compra frente al alquiler, sobre todo en el segmento de 25 a 34 años». Así lo corroboran los datos: en este segmento de edad hay más jóvenes que han comprado vivienda: fueron el 6% en 2017 y el 9% en 2018.