Las socimis aceleran la consolidación del sector inmobiliario

La opa de Colonial sobre Axiare podría relanzar las fusiones en el ladrillo un año después de la operación entre Merlin y Metrovacesa

MadridActualizado:

En 2009, mientras el derrumbe del ladrillo español comenzaba a impactar en la economía, el Gobierno aprobó un real decreto que daba forma a las sociedades anónimas cotizadas de inversión inmobiliaria. Las socimis. Unas figuras que, pese a despertar muchas dudas inicialmente, marcan el ritmo del sector en la actualidad.

Primero impulsaron la recuperación inmobiliaria en España. Ahora, lideran su consolidación. La opa lanzada por Colonial sobre Axiare para adquirir el 71% que aun no controla, hecha pública esta semana, podría establecer definitivamente el comienzo de una nueva fase en el sector, centrada en las fusiones y adquisiciones.

La operación se produce poco más de un año después de la fusión de Metrovacesa y Merlin, una operación que dio lugar al mayor grupo inmobiliario del país y uno de los más grandes a nivel europeo. La operación de Colonial pretende hacer frente a este gigante, pero todavía se encuentra en una fase inicial.

Y es que tan solo dos días de conocerse la oferta de adquisición, Axiare envió un comunicado a la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV)en el que sostenía que no «tenía constancia» de la intención de Colonial de adquirir el grupo hasta el lunes, cuando lo hizo público. Además, destacó que «analizará junto con los asesores financieros cualquier oferta» presentada «y se pronunciará en su debido momento».

Referente europeo

En el caso de que finalmente propuesta de la compañía presidida por Juan José Brugera –cifrada en 18,50 euros por acción– obtenga el respaldo de los accionistas de Axiare, Colonial pasaría a competir de igual a igual con Merlin, ya que se convertiría en un referente a nivel europeo en el segmento de oficinas valorado en 10.000 millones de euros. Fuentes del sector destacan que esta adquisición refleja la transformación de la firma, «que vuelve a ser una entidad saneada» después de sufrir la crisis inmobiliaria.

«Es un movimiento lógico y esperado desde que la inmobiliaria se convirtió en el máximo accionista de Axiare», explica Borja Ortega, director de Capital Markets en la consultora JLL.

La oferta se presenta además en un contexto de notable crecimiento para las socimis. En el último año, Hispania ha incrementado su cotización más de un 45%; Merlin, cerca de un 20%; Lar, un 16% y Axiare, un 13%. El precio de esta última (18,30 euros por acción) ya roza el ofrecido por Colonial en su opa.

Ivan Azinovic, socio responsable de real estate en EY, opina que esta mejora no hace más que confirmar el «prometedor futuro» que reflejaban estos vehículos de inversión hace unos años. «Cada socimi ha logrado casi 2.500 millones en su salida al mercado», recuerda el experto de la consultora.

En caso de cerrarse, la operación entre Axiare y Colonial reflejaría la llegada definitiva de la consolidación a un sector que, pese a mantener una recuperación relativamente sólida, todavía se encuentra excesivamente atomizado. En la actualidad, el Mercado Alternativo Bursátil (MAB) cuenta con cuarenta y dos socimis. «Es la consecuencia lógica de un mercado en expansión, gracias a, entre otros factores, el crecimiento de la economía nacional, la mejora del empleo y unas favorables condiciones de financiación», sostiene Adolfo Ramírez Escudero, presidente de CBRE España.

Se trata de una tendencia que se ve además apoyada por la rotación de activos que están llevando a cabo las empresas inmobiliarias, que se están especializando. Durante este año se han producido notables desinversiones de empresas como Merlin o Lar, que se están deshaciendo de su cartera no estratégica y centrándose en segmentos concretos. Algunos de ellos, como el del «retail» o el hotelero, están ofreciendo una gran rentabilidad a estas firmas.

El experto de JLL recuerda que muchas socimis ya han cumplido el plazo legal de tres años de explotación en arrendamiento de sus activos exigido para beneficiarse de la exención fiscal de las plusvalías obtenidas en una operación, un hecho que les impulsa a dar salida a parte de su cartera.

457 operaciones

Dejando a un lado operaciones en marcha, el mercado ya ofrece síntomas de consolidación. Entre enero y octubre, el sector registró 457 operaciones, siendo el más activo en este ámbito, según el informe mensual de TTR. Un movimiento apoyado en la recuperación del ladrillo español.

La compraventa de viviendas, por ejemplo, se mantiene al alza. Creció un 11% en septiembre y acumula cinco meses de subidas, mientras que la inversión va camino de cerrar un año histórico. Según cifras de la consultora Cushman & Wakefield, durante el tercer trimestre del año la actividad inmobiliaria superó los 3.000 millones de euros.

En conjunto, la inversión registrada en 2017 es de 10.314 millones, por encima de la obtenida en el conjunto de 2016 si no se tiene en cuenta las operaciones corporativas. Destaca el sector hotelero, que acumula 2.400 millones hasta septiembre y ha vuelto a despertar el interés de los inversores internacionales.

Según los cálculos de la consultora, el sector cerrará el año con una inversión de 12.000 millones, una cifra cercana a la registrada justo antes del estallido de la crisis económica.

Los expertos coinciden en que, pese a ello, el crecimiento del mercado producida en los últimos años tiene poco en común con la burbuja que colapsó el sector hace casi una década. «El inversor ha cambiado completamente. Antes predominaba un perfil muy especializado en operaciones de riesgo. En la actualidad, este tipo de inversor está abandonando el sector. En cambio, están entrando otros más largoplacistas. Los fondos alemanes han recuperado su interés en España debido a que conocen estas nuevas fórmulas de inversión, mientras que los estadounidenses ya llevan aquí varios años, defiende Azinovic.

«Los fondos han ayudado a dinamizar el mercado, apostando por modelos más profesionalizados y orientados a ofrecer el máximo valor tanto a los clientes como a los accionistas», añade Escudero. No hay que olvidar que detrás de la recuperación del sector se encuentran numerosos fondos internacionales que han relanzado tanto a los nuevos «players» como a los tradicionales.

Este mismo año, Blackstone compró en agosto el 51% de la cartera inmobiliaria de Popular al Santander, a cambio de 5.100 millones de euros, una operación que complementó hace escasas semanas con la adquisición de la cartera hotelera de Banco Sabadell a cambio de 630 millones de euros.

A ello se une que distintas promotoras, como Neinor Homes y Aedas Homes, también están participadas por fondos de inversión estadounidenses. Estas compañías, además, ya han salido a Bolsa este año.

La cuestión catalana

El interés de estos inversores internacionales en España, sin embargo, se podría ver condicionada en los próximos trimestres por la tensión política vivida en Cataluña.

La Asociación Española de Empresas de Consultoría Inmobiliaria(ACI) publicó hace escasas semanas un informe que señalaba que la inversión podía caer hasta un 50% por este acontecimiento, que estaba afectando «gravemente el normal funcionamiento de la actividad inversora y el desarrollo del mercado»

«Las situaciones de incertidumbre e inestabilidad política siempre afectan negativamente al desarrollo de cualquier actividad, y la inmobiliaria no es una excepción. Es indudable queexiste preocupación en el mercado», explica Adolfo Ramírez.