César Escobar, de Tinsa, nos explica las claves para tasar una vivienda...

Quiero vender mi piso: ¿Cómo sacarle el mayor beneficio?

Acompañamos a un tasador para descubrir los detalles que abaratan o encarecen un inmueble

MadridActualizado:

La determinación del precio de un piso no es nada es sencilla, ya que existen una infinidad de variables que se tienen en cuenta. En ABC hemos asistido a la tasación de una vivienda en Madrid: José Merino, asesor jurídico del Colegio Oficial de Administradores de la Propiedad Inmobiliaria de Madrid (Coapi), ha explicado que hay tres tipos de tasaciones: las hipotecarias, las particulares y las judiciales. Todas ellas, ha recordado, tienen por objetivo determinar «el precio del bien en valor de mercado» o, en palabras del director de Visado de Valoraciones de Tinsa César Escobar, «lo que pagaría un particular por un inmueble». En el caso de las hipotecarias tienen «una validez de seis meses» y podría ser la diferencia entre lograr o no la ansiada hipoteca o vender a un mayor precio. Además, ha matizado, que «una vivienda valdrá una cosa en 2016 y otra en 2018».

Pero, ¿qué criterios se usan? Tanto José Merino (Coapi) como César Escobar (Tinsa) han coincidido en que el método más utilizado es el comparativo, regulado por la normativa ECO (la normativa que regula la tasación para garantía hipotecaria), y que obliga a cotejar el bien tasado con, al menos, otros seis cercanos de características similares -denominados «testigo»- para estimar el metro cuadrado unitario.

Cinco comprobaciones

En este sentido, hay cinco comprobaciones a las que obliga la ECO a todo técnico: la identificación del inmueble - es decir, si los datos aportados por el propietario o comprador coinciden con lo que hay en el Registro de la Propiedad-; el estado de ocupación - si vive el dueño en ella, está alquilada u okupada- ya que un mal contrato puede incidir negativamente en el precio; el régimen de protección (si es una VPO, por ejemplo) ; si tiene algún tipo de protección urbanística (por su historia, localización,...) y cumple con la normativa (si puede ser suceptible de ser derribado, no se podría valorar para lograr un crédito hipotecario ya que no sería admitido por un banco como garantía).

Sobre qué criterios se usan para estimar el valor de una vivienda Escobar (Tinsa) ha mencionado aspectos como el entorno. «Básicamente se refiere a las infraestructuras y equipamientos como las zonas verdes», ha comentado. O también, ha añadido, la cercanía o no del transporte público: «En ciudades como Madrid va a ser fundamental en los próximos años», ha apuntado el técnico de Tinsa. Otros aspectos que marcan diferencias se encuentran en el mismo edificio: Por ejemplo, la altura u orientación del inmueble, ya que en su opinión se valoran menos las viviendas que dan a patios interiores, por ejemplo. Además, también se tiene en cuenta el estado de conservación del edificio (materiales de construcción, fachadas, acabados, etc...) o el tipo de zonas comunes o

Otro factor relevante se encuentran en el interior de cada vivienda: «Evaluamos calidades estándar (reformas, calidades, instalaciones, estado de conservación)», ha comentado el experto de la citada empresa de valoración inmobiliaria, quien recuerda que está información se recopila en una visita in situ al inmueble. Muy relevante también es la distribución: «Un piso de cien metros cuadrados con tres dormitorios valdrá más que otro igual de solo dos dormitorios», ha apuntado Escobar. Además también hay que tener en cuenta la existencia o no de servidumbres o cargas. «No es lo mismo tasar una vivienda sin ellas, que con un embargo», comenta José Merino (Coapi).