La inestabilidad en Cataluña amenaza la reactivación de la segunda residencia

La incertidumbre frena las decisiones de compra en la costa catalana y abre nuevas ocasiones en las zonas cercanas

27/10/2017
Actualizado a las 08:55h.

Estaba prácticamente hecho. Después de varios meses intentado vender su apartamento en Cunit (Tarragona), en plena Costa Dorada, Luis ya iba a firmar el contrato de arras con un matrimonio de Zaragoza. Pero un día antes llamaron preocupados. «Era el 20 de septiembre, el día de la concentración frente a la consellería de Economía en el que varios coches de la Guardia Civil quedaron destrozados. Me dijeron que estaban muy impactados por las imágenes que habían visto en televisión y que preferían no hacer nada hasta que todo estuviese más tranquilo. El tema se enfrío con ellos y tampoco he vuelto a tener nuevas ofertas», explica este propietario con tono resignado. El botón es solo una pequeña muestra empírica del impacto que la inestabilidad puede acabar provocando en el mercado de segunda vivienda, reactivado tras muchos años convertido en un solar. Y no solo en Cataluña si la inestabilidad se eterniza.

Si tiene una segunda residencia, este año pagará más a Hacienda

«Una caída de la actividad turística en Cataluña puede acabar teniendo un fuerte impacto en la compraventa de segunda residencia que se podrá apreciar a medio plazo. La demanda nacional sabe que en este país hay todos los mercados sustitutivos de costa que quiera, por lo que es posible que si se prolonga la incertidumbre se acaben beneficiando zonas cercanas, como Castellón», explica Fernando Rodríguez de Acuña, director general de la consultora R. R. de Acuña &Asociados.

Pese a su falta de competitividad, los compradores extranjeros podrían huir a mercados como el luso o el italiano

Pero la factura de una inestabilidad prolongadda puede ser más amplia si se añade el factor de la demanda extranjera. «El riesgo es que el comprador internacional acabe buscando alternativas fuera de España para comprarse una vivienda de vacaciones, a pesar de que nuestra competencia, como por ejemplo los mercados italianos o griegos, no son ni remotamente tan competitivos ni están tan desarrollados como el nuestro», advierte este consultor.

Reactivación

Tras casi una década de cielos encapotados, el sol parecía volver a brillar en el mercado de la segundas residencias. Con distinta intensidad según las zonas, como ocurre en el resto del sector, pero sí con buenas perspectivas en general. Según los datos del portal inmobiliario pisos.com, una vivienda tipo en venta en las playas españolas costaría ya 215.579 euros, un 19,84% más que en 2016, cuando el precio medio fue de 179.886 euros. En cuanto al alquiler, se ha pasado de una renta media de 565 euros semanales a 642, registrando un incremento del 13,57% en un año. Según el informe «Vivienda en Costa 2017» de Tinsa, «la actividad de compraventas ha registrado un cambio radical en el último año. En un 84,5% de las zonas los técnicos tienen la percepción de que se ha producido un incremento de las transacciones en el mercado de vivienda vacacional, cuando el año anterior esta afirmación apenas se daba en un 23% de las franjas de costa analizadas».

Una recuperación en la que ha sido clave el comprador internacional. El año pasado, los extranjeros compraron 55.512 vivienda en nuestro país, según los datos del Colegio de Registradores. La cifra supuso un incremento del 18,8% respecto al año anterior y representa casi un 14% del total de las operaciones de compraventa. Las imágenes de protestas en las calles de Barcelona o el aviso de Costa Cruceros advirtiendo de posibles «disturbios civiles» no son precisamente estímulos positivos. La caída de un 15% de la actividad turística en Cataluña desde la consulta independentista del 1 de octubre podría ser un síntoma de males mayores.

Impulso: El precio de la vivienda en la costa crecía ya a un ritmo medio de dobles dígitos

¿Anuncia entonces el periodo de inestabilidad con epicentro en Cataluña un nuevo periodo de enfriamiento en la actividad? Ferrán Font, director de Estudios de Pisos.com, cree que «probablemente toda esta situación acabe teniendo un efecto en el mercado de segunda residencia, pero es difícil valorar todavía que puede acabar significando. En nuestro portal no hemos detectado aún ninguna diferencia entre lo que está pasando en el mercado catalán y el del resto deEspaña, pero como todos los "players" del sector estamos esperando los cierres de octubre para ver qué ha pasado con las compraventas. El mercado se estaba recuperando, había un incremento de compraventa y de precios muy interesantes, y vamos a ver qué sucede a partir de ahora. Lo que es evidente es que ningún mercado es amigo de la inestabilidad, y la situación que ahora mismo en existe Cataluña no ayuda a aportar esa tranquilidad».

Precisamente, y según los datos de este portal, hasta julio de este año dos de las tres zonas costeras de España más caras eran catalanas: Garraf y la Costa Brava, que además eran las que más se habían revalorizado (26 y 24%, respectivamente). El clima político y la desaceleración económica prevista para el año que viene pueden acabar atenuando el optimismo y desalentar las decisiones de compra a la espera de horizontes más despejados. «Está claro que el mercado de segunda residencia es más sensible aún que el de primera a este tipo de situaciones alargadas en el tiempo», concede Font.

Sobre lo que no hay ya ninguna duda es que la inercia inversora se ha detenido en Cataluña. Jesús Gil Marín, consejero delegado de Gilmar, cree que está disminución «es ya una realidad», informa Belén Rodrigo. Los propietarios catalanes «tienen que bajar el precio para poder vender sus productos» y a la vez hay fondos y socimis que «han paralizado sus operaciones en la región catalana», explica el responsable de Gilmar. Cuando hablamos de inversores extranjeros, «la cuestión catalana paraliza operaciones inmobiliarias no solo en Cataluña sino en otras comunidades autónomas. En muchos casos los inversores prefieren esperar para ver cómo se soluciona este problema», añade.

Puerta abierta: El año pasado los extranjeros compraron más de 55.000 viviendas, el 14% del total

No hay que olvidar que la compra de segunda vivienda por particulares tiene un fuerte componente inversor. Según un reciente estudio de Fotocasa sobre el perfil de estos propietarios, el 34% tiene la intención de poner su vivienda en alquiler para cortos periodos de tiempo y un 7% baraja ponerla en alquiler de larga duración. El 21% de los que han comprado o buscado recientemente una segunda residencia viven en Madrid. Al margen de poder disfrutar de un buen descanso, la segunda vivienda ha ido ganando peso en la cartera de activos de las familias españolas. Un 28% de los hogares eran propietarios en 2014 de algún inmueble distinto al de su vivienda principal, según los últimos datos disponibles de la Encuesta Financiera de las Familias del Banco de España, casi diez puntos más que en el año 2002 y cinco respecto al comienzo de la crisis. La situación en Cataluña, que compromete la rentabilidad a corto plazo, puede acabar desalentando las compras en esta región. Gil Marín coincide en que la situación abre una ventana de oportunidad a otra zonas, sobre todo Costa Blanca y Costa del Sol. El consejero delegado de Gilmar considera que los precios de este tipo de viviendas en Cataluña podrían seguir bajando en función de la necesidad y urgencia de los propietarios por vender.

Rodríguez de Acuña apunta un problema añadido para el mercado de la segunda vivienda en Cataluña: «El comprador nacional posiblemente optará por otras zonas nacionales mientras siga la inestabilidad, pero si finalmente opta por Cataluña se encontrará además con una posible prima de riesgo cuando acuda al banco, por lo menos hasta que todo termine de aclararse». Mientras tanto, el fantasma del marasmo se asoma de nuevo al mercado de segunda vivienda.

La vivienda de lujo cae un 20%

La incertidumbre que envuelve al sector en Cataluña alcanza a todos los bolsillos. El precio medio de la vivienda de lujo podría bajar hasta un 20% en los próximos meses, según la inmobiliaria Barnes International Realty. El sector vivía un buen momento, pero a raíz del 1-O, los precios registran una fuerte tendencia a la baja. Según Barnes, en los últimos dos años el mercado de la vivienda de lujo en Cataluña vivía una burbuja, hasta el punto de que muchos vendedores pedían por sus casas precios parecidos a los de París, donde un dúplex de 345 metros cuadrados cerca de los Campos Elíseos puede costar 4 millones. «El mercado ha pasado de estar dominado por los vendedores a ser de los compradores. Por este motivo, serán los compradores que dispongan de liquidez importante los que van a determinar los precios en los próximos meses», explica Emmanuel Virgoulay, socio fundador de Barnes Spain. El sector del alquiler se mantiene estable y con una demanda. «Pero si continúa la fuga de empresas y se reduce la demanda del mercado de alquiler, por lógica bajarán los precios», afirma Virgoulay.