El esfuerzo familiar para el alquiler toca máximos

Según la oficina estadística europea, Eurostat, entre enero y marzo el precio de la vivienda se elevó un 5,3% con respecto al primer trimestre de 2016, frente al 4,5% del conjunto de la Unión Europea. Sin embargo, aún se encuentran en niveles muy inferiores a los registrados en los máximos previos a la crisis, incluso en las principales provincias Madrid y Barcelona , donde se hallan un 25,7% y un 24,4%, respectivamente, por debajo de las cifras de 2007.

No sucede lo mismo con los alquileres . Resulta difícil saber qué ocurre con este mercado, durante años denostado en nuestro país y hoy en plena expansión. No existe un registro oficial de operaciones y rentas, por lo que hay que acudir a la información de portales inmobiliarios y firmas privadas. Idealista, una de estas empresas, señala que en seis capitales de provincia las rentas del alquiler ya son superiores a las que se contabilizaban antes del estallido de la burbuja. Estas son Barcelona (donde actualmente los precios resultan un 19,8% más altos que los registrados entonces), Las Palmas de Gran Canaria (16,1%), Palma de Mallorca (14,1%), Madrid (7,2%), San Sebastián (6,2%) y Gerona (3,3%).

Esta situación ha dado lugar a que los alquileres exijan, de media, un mayor porcentaje del presupuesto familiar que las cuotas hipotecarias para comprar una vivienda. Un reciente informe elaborado por el portal Pisos.com, que toma como referencia la encuesta de presupuestos familiares del Instituto Nacional de Estadística (INE) , pone de relieve el incremento del esfuerzo presupuestario en ambos casos, especialmente en el régimen de arrendamiento. En la actualidad se destina, como promedio, un 28,72% del presupuesto familiar al pago del alquiler , mientras que en el caso del pago de una hipoteca este retrocede hasta el 24,30%. Se trata, en todo caso, de una estadística heterogénea. Hay comunidades autónomas donde el gasto familiar es mayor (40%, como Madrid) y zonas, como La Rioja, donde esta opción se sigue manteniendo sustancialmente más barata que la adquisición.

En los últimos tres años se ha incrementado el peso del gasto destinado a la vivienda sobre el presupuesto familiar, desde el 25,71% en el caso del alquiler y a partir del 21,46% para la compraventa. En todo caso, desde Pisos.com añaden varios matices a este dato. El director general del portal inmobilario, Miguel Ángel Alemany, recuerda que «cuando se trata de una vivienda en propiedad, la cuota hipotecaria no contempla gastos que los arrendadores suelen imputar en la renta de alquiler, tales como la comunidad o el mantenimiento , además de ciertos impuestos. Si se tuvieran en cuenta estos gastos extra, los porcentajes de hipoteca y alquiler serían muy similares».

Esta observación coincide con la expresada por BBVA Research, que en su informe inmobiliario perteneciente a este mes de julio subraya que «la combinación de precios relativamente bajos y condiciones de financiación más laxas con un crecimiento del precio del alquiler por encima del de la vivienda , ha hecho que, a día de hoy, el esfuerzo económico que representa la compra de vivienda para los hogares sea inferior al del alquiler».

A modo de ejemplo, el servicio de análisis de la entidad cita el pago medio anual por una vivienda de 100 metros cuadrados, tanto en cuotas de una teórica hipoteca como en mensualidades de un alquiler. En este escenario, el desembolso anual supondría el 35,4% de la renta neta media de los hogares en el caso del arrendamiento y un 25,9% para la vivienda en propiedad. «Esta situación era la opuesta en 2008, donde el esfuerzo de comprar en relación a alquilar era superior en más de diez puntos porcentuales», añade el informe.

Existen dos elementos que, esencialmente, están «calentando» el mercado del alquiler: la proliferación de alquileres turísticos en las principales ciudades y los destinos de costa, y la carencia de inmuebles en oferta en los núcleos urbanos más demandados. El portal inmobiliario apunta que en el primer semestre del año las rentas medias de los alquileres han subido un 6,02%. Barcelona, muy condicionada por la demanda turística y la «gentrificación» (la conversión de centros urbanos deprimidos o envejecidos en zonas de moda), se sitúa como la capital más cara, con una renta media de 1.525 euros al mes, seguida por Madrid (1.420 euros) y San Sebastián (1.330 euros).

Muchos propietarios se han decantado por el arrendamiento turístico por la mayor rentabilidad que proporcionan frente al alquiler residencial . Esta tendencia incrementa las rentas, ya que los inquilinos de ocio están dispuestos a desembolsar mayores cuantías por estancias más reducidas y, de paso, se reduce el número de viviendas en alquiler, tensando aún más los precios.

Un estudio de Fotocasa indica que el 81% de los arrendatarios que alquilaron una vivienda turística en el último año considera que esta modalidad resulta más atractiva económicamente. «Los propietarios ven mayores posibilidades de ingresos en el alquiler vacacional que en el residencial fundamentalmente debido a la alta rotación de inquilinos y al desembolso que realizan por cortos periodos de tiempo», subraya Beatriz Toribio , responsable de estudios de este portal. En concreto, un 66% de los propietarios encuestados calcula que obtiene entre un 5 y el 15% más de rentabilidad que con el alquiler residencial.

Aparte de ello se encuentran las diferencias entre las agencias del régimen turístico y de alquiler. Diversos expertos reclaman una mayor profesionalización en el caso de los gestores de la vivienda residencial. «Mientras que el alquiler turístico se apoya en intermediarios que gestionan de forma integral la transacción, aportando garantías, el residencial no está lo suficientemente profesionalizado como para darle a los propietarios la seguridad jurídica que les haga sentirse cómodos», destaca Alemany.

El crecimiento de la demanda ha sido en los últimos años mayor que el de la oferta, un alza que no ha venido acompañada de una mayor inversión en vivienda en alquiler. Los promotores, por su parte, aún dedican una cartera mínima de sus proyectos a construir vivienda en arrendamiento , mientras que las entidades prefieren financiar operaciones de compraventa que de alquiler, por los riesgos que entrañan a largo plazo.

Están, asimismo, los problemas intrínsecos del mercado laboral español, marcado por la elevada temporalidad y una mermada capacidad de ahorro por parte de la población más joven. «La falta de ahorro es un obstáculo a la hora de cubrir la parte no financiada por el banco , lo que provoca que muchos potenciales compradores pasen más tiempo del que quisieran como inquilinos, presionando al alza las rentas de una oferta que en ciertos lugares está copada por el alquiler vacacional», concluye el director general de Pisos.com.

Más allá de los desequilibrios entre oferta y demanda, que el Gobierno trata de paliar con un nuevo Plan de Vivienda 2018-2021 que tiene como objetivo elevar la oferta de inmuebles ante la escalada de precios e incentivar con ayudas para las comunidades autónomas de h asta 350 euros por metro cuadrado la construcción de un parque de vivienda pública en alquiler, el «boom» del régimen de arrendamiento tiene también como origen un cambio en la escala de valores de los españoles, que, en gran medida, han decidido dar la espalda al mantra de que «alquilar es tirar el dinero». La mayor movilidad que ofrece este mercado, así como la posibilidad de residir en núcleos urbanos difícilmente accesibles para la compra, han espoleado la demanda. Múltiples factores, al fin y al cabo, en una tormenta perfecta.