Así afecta a propietarios e inquilinos la ley del alquiler que entra hoy en vigor
El sector inmobiliario y la oposición aseguran que la nueva norma provocará un alza de los precios
El sector del alquiler se somete desde hoy a una nueva legislación. La tercera en tres meses. El Consejo de Ministros aprobó el pasado viernes una reforma exprés de la Ley de Arrendamientos Urbanos que ofrece más protección al inquilino frente a los propietarios. Pero, ¿cuáles son las principales medidas del nuevo decreto?
Limitaciones de precios y contratos más largos
A partir de ahora, las rentas de los inmuebles sólo podrán subir lo que fije el IPC. Este sistema solo afectará a los nuevos contratos. El resto, seguirán rigiéndose por las normas actuales. Aún así, el Gobierno deja la puerta abierta para que los contratos preexistentes se adapten a la nueva norma. Eso sí, para ello tiene que haber un consentimiento de ambas partes.
Además, el decreto establece que los propietarios solo podrán revisar una vez al año las rentas del alquiler y en los términos en los que se acuerden con los inquilino.
Respecto a la duración de los contratos , estos quedan ampliados de tres a cinco años en el caso de las personas físicas y a siete en el de las jurídicas. Además, se amplía la prórroga tácita (la que se aplica si ninguna de las partes comunica su intención de extinguir el contrato) de uno a tres años. Por su parte, el plazo para dar por terminado el contrato pasa a cuatro meses en el caso del propietario y a dos en el del inquilino.
Tres meses de fianza
La norma limita a tres meses las fianzas. Al mes recogido por la ley se añaden otros dos de «g arantía adicional ». Además, las comunidades autónomas podrán establecer un sistema público de depósito de fianzas que incluya datos tantos del inquilino como del propietario.
De esta forma, el Gobierno quiere arrojar algo de luz sobre un mercado tradicionalmente opaco. De hecho, en la actualidad cinco comunidades ni siquiera registran los contratos del alquiler.
Índices de precios
El Gobierno se compromete a elaborar, en un plazo de ocho meses, un índice que refleje las tendencias del mercado del alquiler. Además, insta a las comunidades autónomas a que lleven a cabo la misma medida. Desde el Ministerio de Fomento aseguran, sin embargo, que estos índices solo se utilizarán para conocer el sector y no para controlar los precios.
Recargos fiscales
El Ejecutivo habilita a las comunidades para que estas puedan definir el recargo en el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) que los ayuntamientos aprueben sobre los propietarios de viviendas vacías.
Este «castigo» fiscal ya estaba recogido en la ley, pero en teoría iba a ser el Gobierno el que redactara una definición de vivienda vacía para articular la medida. El recargo en el IBI a viviendas vacías existe desde 2002 y algunos consistorios lo aplican hace años, como Barcelona o Sevilla.
Bonificaciones fiscales solo para vivienda pública
Se permiten bonificaciones de hasta el 95% en el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) , pero solo para las viviendas protegidas en alquiler siempre que los ayuntamientos acuerden en norma jurídica una renta limitada. También se establece un gravamen en el IBI de la vivienda vacía, se elimina el Impuesto de Transmisiones en los alquileres de vivienda habitual y se aplica el derecho de adquisición preferente por parte de Administraciones Públicas en caso de la venta conjunta de un inmueble con arrendamientos.
Restricciones a los pisos turísticos
La norma también incluye novedades para las viviendas turísticas, que quedan excluidas de la Ley de Arrendamientos Urbanos y quedan en manos de las comunidades, mientras que se permite a las comunidades de propietarios puedan limitar este tipo de viviendas con una mayoría de 3 sobre 5 o incluso asignarles mayores gastos comunes.
Desahucios con fecha y hora
En el caso de los desahucios, se señala la necesidad de esclarecer el día y la hora del lanzamiento. Además, según el texto, «la determinación de la situación de vulnerabilidad producirá la suspensión del procedimiento hasta que se adopten las medidas que los servicios sociales estimen oportunas por un plazo máximo de un mes, o de tres meses cuando el demandante sea persona jurídica».
Implantación limitada
Todos estos cambios se aplican desde hoy, pero no afectan a los contratos ya existentes. Ni a los que se firmaron ayer. Además, la norma todavía tiene que ser aprobada por la Diputación Permanente y si finalmente es rechazada, se volvería a la regulación de 2013, aprobada por el Partido Popular. La reforma debe contar, al menos, con el apoyo de PSOE, Podemos, ERC, PDECat, PNV y Bildu para salir adelante.
Críticas a la reforma
La norma aterriza en el mercado entre un buen número de críticas, tanto del sector como de la oposición. Desde el Partido Popular la crítica es a la totalidad de la norma, tanto por las formas como por el fondo. En opinión de Ana Zurita, la portavoz de Vivienda, «el Gobierno no busca reformar el mercado de la vivienda, sino reactivar el pacto con los grupos de la moción de censura». Las medidas que se incluyen en la norma «no conseguirán limitar los precios», explicó Zurita a este diario, algo que sólo puede conseguirse «atacando el problema desde la raíz» y estimulando la oferta de inmuebles en el mercado del alquiler, para lo que se necesita «estabilidad regulatoria y seguridad jurídica».
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