Hipotecas a Euribor + 1,25%, ¿son todas iguales?

Esta aparente apertura del grifo del crédito coincide con u na mejora de las condiciones de los préstamos que conceden las entidades gracias a dos factores. Por un lado, la guerra que mantienen los bancos por ofrecer la financiación más barata del mercado ha supuesto un alivio para el bolsillo de los nuevos hipotecados.

«El hecho de que una hipoteca ofrezca un diferencial atractivo no siempre es sinónimo de que sea un producto realmente interesante. El análisis realizado desde Kelisto demuestra que hay otros muchos elementos que el consumidor debe tener en cuenta para saber si un préstamo hipotecario es conveniente para su caso. A día de hoy, especialmente, analizar la vinculación con la entidad es un elemento crucial, ya que la contratación de una enorme lista de productos extra puede hacer que una hipoteca se encarezca notablemente», asegura Estefanía González, portavoz de Finanzas personales de Kelisto.

Las rebajas de la banca han permitido que el diferencial medio de los préstamos más baratos del mercado pase 1,79% al 1,12% , es decir, que se reduzca en 0,67 puntos. A esto habría que sumar un segundo factor, el de la progresiva bajada del Euribor, el índice que utiliza como referencia el 90% de las hipotecas que se firman en España, que ha pasado del 0,592% en mayo de 2014 a l 0,165% con el que cerró el mismo mes de 2015 .

En la práctica, esta combinación de Euribor bajo más diferenciales en caída libre ha permitido que la cuota media de una hipoteca experimente una importante rebaja . Si se toman como referencia los datos de un préstamo hipotecario medio (101.982 euros a 21 años), la cuota que pagaría un consumidor que hubiera contratado el año pasado una de las mejores ofertas del mercado sería de 514,61 euros de media. En cambio, si lo hiciera hoy en día la mensualidad que tendría que pagar habría caído hasta 461,73 euros, un 10,3% menos.

Euribor+ 1,25%: el interés más frecuente

A día de hoy, la hipoteca con el interés más bajo del mercado es la Hipoteca Ahora SIN de Liberbank , una oferta limitada a las provincias donde opera la entidad, salvo Asturias, Extremadura, Cantabria y Castilla-La Mancha (excepto la provincia de Guadalajara), que cobra Euribor + 0,99% a sus clientes. A continuación, se sitúan las de Kutxabank, CajaSur, Bankoa y Caja de Ingenieros (su oferta para financiar el 60% de la compra), que aplican Euribor + 1%.

Ahora bien, el diferencial que se repite con más frecuencia en el mercado español es el 1,25%, una tasa que actualmente aplican cinco bancos: BBVA, Santander, Catalunya Caixa, Oficina Directa y Banco Caixa Gera l, el último en comenzar a cobrar este “precio” por su Nueva Hipoteca Geral Premium. Eso sí, pese a que todas estas ofertas cobran el mismo interés por su préstamo, no todas son iguales.

La Hipoteca Geral Premium, la que exige más vinculación

La primera diferencia de todas estas ofertas se encuentra en el número de productos vinculados. La hipoteca más exigente en este sentido es la de Banco Caixa Geral, que requiere contratar hasta seis productos extra para disfrutar del diferencial del 1,25%. En concreto, exige que el cliente domicilie su nómina y tres recibos, y que contrate un seguro de hogar, otro de vida y otro de protección de pagos, más una tarjeta de débito o crédito con la que tendrá que consumir, al menos, 300 euros en los seis meses previos a la revisión del préstamo.

Algo menos exigentes son las ofertas de BBVA, Santander y Catalunya Caixa, cuyos clientes tendrían que hacerse con cinco productos extra para disfrutar del diferencial mínimo . Todas coinciden en requerir, por ejemplo, la domiciliación de la nómina, la contratación de un seguro de hogar y uno de vida, o de una tarjeta de débito o crédito con la que se realice un consumo mínimo. A estos extras se suman otros como la contratación de un plan de pensiones (BBVA) o la domiciliación de recibos (Santander y Catalunya Caixa).

La oferta que menos productos vinculados requiere es la de Oficina Directa , que solo pide a sus clientes que se hagan con tres extras: la domiciliación de la nómina, y la contratación de un seguro de hogar o de vida y de una tarjeta de crédito o débito con la que gasten, al menos, 100 euros al mes.

Ingresos mínimos de entre 1.500 y 4.000 euros

Otro elemento diferencial de las hipotecas a Euribor + 1,25% es el de los ingresos requeridos. En este sentido, la más exigente vuelve a ser la de Banco Caixa Geral, con un mínimo de 4.000 euros. Esta es la misma cifra que requiere la Hipoteca Vivienda Habitual de Oficina Directa, pero si la titularidad del préstamo corresponde a dos personas. Si no, sólo habría que acreditar unos ingresos de 3.000 euros.

Tras estas ofertas se situaría la de la Nueva Hipoteca Santander (con 2.000 euros) y la Hipoteca Bonificada de BBVA, que requiere 2.000 euros si hay dos titulares, y 1.500 euros si solo hay uno. Por último, la Hipoteca CX de Catalunya Caixa exige que se ingresen 1.500 euros, haya los titulares que haya.

El plazo de amortización más prolongado

En lo que respecta al plazo máximo de amortización, las hipotecas a Euribor + 1,25% tienen algunas diferencias, aunque mínimas. Cuatro de los cinco préstamos que aplican dicho interés (los de BBVA, Santander, Oficina Directa y Banco Caixa Geral) permiten devolver el préstamo en 30 años si el cliente va a comprar una primera residencia , mientras que Catalunya Caixa alarga el período hasta los 40 años.

Entre aquellas que también permiten financiar una segunda vivienda (BBVA, Santander y Catalunya Caixa), también hay ligeras diferencias en el período de devolución: Santander y BBVA ponen en tope en 25 años, mientras que Catalunya Caixa deja pagar el préstamo hasta en 30 ejercicios.

Sin diferencias en comisiones ni en el porcentaje máximo

Todas las hipotecas que aplican Euribor + 1,25% coinciden en dos cosas: las principales comisiones que cobran son iguales, y el porcentaje máximo del valor de tasación o de compraventa (el menor de los dos) que permiten financiar es el mismo.

En cuanto a las comisiones, ninguna cobra por apertura o estudio , y en caso de amortización anticipada, aplican los máximos que establece la ley: un 0,50% sobre el capital amortizado si el préstamo tiene menos de cinco años de vida, y un 0,25% durante el resto del período.

Por lo que respecta al porcentaje máximo que financian, todas las hipotecas a Euribor + 1,25% ofrecen hasta un 80% del total. Además, aquellas que también financian la compra de una segunda vivienda (BBVA, Santander y Catalunya Caixa) también coinciden en el porcentaje máximo: un 70% del total.