Madrid y Barcelona tirarán del repunte de los precios inmobiliarios
Madrid y Barcelona tirarán del repunte de los precios inmobiliarios - abc

El sector de la construcción y la vivienda empieza a remontar desde el suelo

La caída de la actividad constructora toca fondo este año y repunta en 2015 y 2016; el precio de la vivienda sube por fin

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La construcción y la vivienda se acercan a la casilla de salida para dejar atrás la Gran Recesión. Ambas actividades, las dos caras de una misma moneda, han sido el espejo de la España moderna. Su auge aupó a la economía a sus años más dorados; su desplome fue el símbolo de la caída colectiva.

Ahora, piedra sobre piedra, el sector empieza a tocar fondo. La ligera recuperación del consumo, el nuevo tablero de la banca española y las mejores condiciones de financiación del país -la prima de riesgo está en 125 puntos, cuando llegó a superar los 600- ayudan a invertir la dinámica.

Llega el cambio de ciclo. La producción de la construcción ya ha crecido en el segundo trimestre de 2014. España fue el país de la Unión Europea con mejor registro en dicho periodo, un alza del 7%, según los datos de la oficina de estadística comunitaria, Eurostat. Un comportamiento que confirma lo que estiman los expertos: el retroceso del sector toca fondo este año. Un informe sectorial de la aseguradora de créditos a la exportación, Cesce, dependiente de Hacienda, estima que la actividad constructora crecerá un 0,8% en 2015 y un 3% en 2016. Coincide en el diagnóstico María Jesús Fernández, de la dirección de coyuntura y estadística de Funcas, quien afirma que «la construcción de viviendas comenzará a crecer a lo largo de 2015, aunque la construcción total puede empezar a crecer antes -de hecho en el segundo trimestre ya lo ha hecho-, por la recuperación de la construcción no residencial».

Dicho sector -el no residencial- es el que está marcando el paso. José Luis Ruiz Bartolomé, experto inmobiliario y autor del libro «Adiós, ladrillo, adiós», señala que la inversión privada se está enfocando hacia esos usos, aunque recae sobre todo en proyectos ya existentes. «Principalmente oficinas bien situadas en Madrid y Barcelona, centros comerciales y hoteles». Servicios.

El crecimiento del sector no residencial también llega por la obra pública, sugiere María Jesús Fernández. En el primer semestre de 2014, sin ir más lejos, la licitación pública creció un 76,1% respecto al mismo periodo del año anterior, según datos de la patronal del sector Seopan. En el mismo periodo, el Ministerio de Fomento y sus entidades públicas adjudicaron contratos de construcción de infraestructuras por importe de 588,3 millones de euros, un 33,9% más que en 2013. El ciclo electoral -las elecciones municipales y autonómicas se celebran en mayo de 2015- explica en gran parte que las grúas vuelvan a las calles.

Los ayuntamientos, las adminstraciones más saneadas, lideran el auge de las licitaciones con un 42,8%; sin contar el tirón de ADIF (del 315,5%), por el desarrollo de las obras del AVE.

El sector residencial evoluciona con más lentitud, pero «poco a poco va viendo la luz», explica Ruiz Bartolomé. Aunque el mercado aún no levante la edificación de viviendas, el sector inmobiliario se mueve. Hay más operaciones. En julio de 2014, las compraventas de viviendas subieron un 11% en tasa interanual, hasta llegar a las 28.600 transacciones. Con más operaciones, los precios tienden a estabilizarse. Está sucediendo. Los precios de la vivienda crecieron un 0,8% entre abril y junio de este año, según los datos del INE, en la primera subida que se registra desde 2008. El primer alza de la España posterior al derrumbe.

Manuel Gandarias, director del gabinete de estudios de pisos.com, explica que «era de esperar que hubiera un cambio de tendencia después de seis años de caídas». Pero pide prudencia. «Hay que ver si se consolida en los datos de los próximos meses». Ruiz Bartolomé añade que esta recuperación de precios va «por barrios». «La crisis pone las cosas en su sitio. Antes se vendía en todas partes y casi al mismo precio. Ahora la ubicación es fundamental, como la existencia de una demanda numerosa y solvente». En el segundo trimestre de 2014, donde más subieron los precios fue en Madrid, la Comunidad Valenciana, Cantabria y Cataluña. Gandarias señala que en las zonas donde hay demasiada oferta, «aquellas donde hubo un exceso de construcción», los precios seguirán bajando. Algunas zonas de la costa, en cambio, «tienden al equilibrio», ya que han sufrido el ajuste más duro de la crisis. Ruiz Bartolome destaca Madrid y Barcelona como las ciudades que tirarán del sector.

Según María Jesús Fernández, no se puede decir que la crisis inmobiliaria se ha superadado «hasta que aumente la actividad de construcción de viviendas», lo que sucederá cuando la absorción del stock de casas vacías avance lo suficiente, «probablemente a lo largo de 2015».

El grifo de las hipotecas

Sin crédito, no hay fiesta. Para que la gente compre viviendas, es decisivo que las entidades financieras hagan circular el crédito. Durante los años de la crisis, el grifo de la banca ha estado cerrado. Ahora se abre. Gracias a ello, la firma de hipotecas concedidas para la compra de viviendas creció en junio de 2014 un 19% respecto al mismo mes del año anterior, después de dos meses con retrocesos, según el INE. Una fecha en la que también aumentó el importe medio de estos préstamos: un 1,3% hasta los 98.582 euros. Pero la fluidez del crédito debería ser mucho mayor para que la actividad coja ritmo. La concesión de hipotecas sigue lejísimos de los registros previos a la crisis. En junio de 2007, por ejemplo, se firmaron 111.139 préstamos, por los 17.137 de junio de 2014.

Gandarias considera que la concesión de hipotecas es determinante para que «los precios de la vivienda se estabilicen o crezcan». En su opinión, los bancos «están esforzándose en campañas para ofrecer unas condiciones que se acercan a la normalidad, pero todavía tienen muy en cuenta los criterios de solvencia» con rigidez.

A pesar del progreso del sector, no se pueden olvidar los registros tan bajos de los que parte. En 2013, solo hubo 33.869 visados para viviendas nuevas, lejísimos de los picos de la burbuja. Viajemos a la España próspera de antes de la crisis. En aquellos años, en los que la economía del país crecía con tasas superiores al 3% de forma habitual, la actividad constructora era frenética. En 2007 -año cumbre-, España llegó a construir unas 637.000 viviendas nuevas, según datos de la Sociedad de Tasación. Mucho más que, por ejemplo, en 1997, cuando el país se abría hueco en el mundo. Entonces, se construyeron 286.000. La entrada en el euro, entre otras cosas, transformó el país: el crédito fluía, los tipos de interés bajaban y todo el mundo quería una casa en propiedad. Se construía mucho, se vendía mucho. El número de compraventas de viviendas que se realizaron en 2007 ascendió a 775.300.

Aquel mundo, que parecía eterno, se esfumó con la Gran Recesión. El círculo de la economía española se rompió y la construcción y la vivienda, sus motores más activos, se paralizaron. La compraventa de viviendas se vino abajo. El mínimo histórico llegó en 2013: solo se cerraron 311.414 operaciones. Un desplome del 60% entre 2007 y 2013. Sin demanda y sin crédito, la oferta se resintió mucho. No se vendía, no se construía. El desierto.

¿Qué ha pasado para que el sector vea la luz? La reforma financiera «obligó a la banca a reconocer una fortísima reducción del precio de sus activos», argumenta Ruiz Bartolomé. Eso, con la creación de la Sareb -«el banco malo»- y la reactivación de las Socimi (sociedades intermediarias), ha permitido sanear el mercado. Además, la recuperación de la economía española y de su imagen en el exterior también ha animado a los inversores extranjeros, que miran a España como «una atractiva oportunidad». Otro factor ha sido la tímida «pero constante» recuperación de la financiación hipotecaria. Los expertos esperan que todo ello permita que los precios sigan esta lenta vuelta a la normalidad, pero descartan repuntes intensos. El despertar se extenderá a la construcción resicencial, cuando se coloquen las viviendas vacías.

El sector se levanta; la locura precrisis no vuelve.