Economía

¿Cómo vender una casa a un comprador extranjero?

Buena parte de los pisos que se venden en España pasan a manos extranjeras. Llegar hasta este cliente por cuenta propia puede resultar complicado, pero existen profesionales cualificados en los que apoyarse

a. aragón - Actualizado: Guardado en: Economía

El extranjero ha puesto su mirada en el mercado de la vivienda español. La crisis que arrastra el sector inmobiliario ofrece a sus ojos oportunidades a muy buen precio. Según el Consejo General del Notariado, durante los primeros seis meses de 2013 se vendieron 24.552 casas a extranjeros, un volumen que está ya muy cerca de las 38.312 que se compraron en total en 2012. Aunque el grueso de extranjeros está realizando transacciones desde un punto de vista estrictamente inversor, también hay compradores foráneos que ven en nuestro país un lugar perfecto para residir.

1. ¿Cómo vender un inmueble en el extranjero?

Los portales inmobiliarios con presencia internacional son un primer paso. Al igual que los españoles utilizamos internet como herramienta de búsqueda inmobiliaria, en el extranjero consideran los clasificados online» un primer filtro para seleccionar, un aspecto que confirma Mariola Molina, abogada especialista en derecho inmobiliario y urbanístico: “Muchos de los potenciales compradores extranjeros no necesitan que sea una inmobiliaria de su país la que les ofrezca un inmueble, sino que con los medios que actualmente tiene cualquier particular a su disposición (portales inmobiliarios en Internet, principalmente) tienen acceso a la información del mercado”.

Pero más allá de la mera traducción del anuncio, la barrera idiomática puede convertirse en un problema durante la negociación, dado el lenguaje técnico manejado durante la negociación. En este sentido, tal y como afirma Pablo Múgica, responsable de back office de Vivienda2, recurrir a “empresas que estén auditadas por certificadoras de calidad” será el mejor aval, ya que “estaremos en manos de verdaderos profesionales”.

2. ¿Qué hay que saber para hacerlo con garantías?

Aunque la percepción de España en el exterior ha mejorado considerablemente, para que el potencial comprador extranjero confíe plenamente, es necesario que el vendedor se apoye en profesionales con experiencia. Para introducirse en el mercado sin correr riesgos, lo mejor es “hacerlo a través de empresas certificadas en calidad y con una reputación impecable. Ellos sabrán cómo ofrecer todas las garantías a los clientes extranjeros y a sus asesores”, asegura Múgica.

3. ¿Qué riesgos se corren y cómo evitarlos?

Aunque es difícil hacer un listado de los contratiempos que pueden surgir, lo más importante es que, cuando se actúa de forma independiente, además de no proyectar el producto con la misma fuerza que lo haría una empresa especializada que cuenta con redes por todo el mundo y bases de datos de potenciales clientes, es muy fácil cometer algún error. La parte legal es la más peliaguda, tal y como señala Múgica, admitiendo que “vender un inmueble en el extranjero exige una serie de cautelas de carácter jurídico”.

Por ejemplo, respecto a la forma de pago, hay que dejar el procedimiento muy claro. “Los requisitos legales que se exigen en la actualidad para recibir transferencias del extranjero, y también aquellas relativas a la forma de pago que ha de constar en la escritura pública, suponen una garantía para el vendedor”, revela Molina. No obstante, la abogada insiste en que “el sistema de garantías que ofrece el ordenamiento jurídico español es muy completo”.

4. ¿Existen suficientes protecciones para evitar fraudes?

Los extranjeros se protegen mucho y cuentan con asesores muy formados que les gestionan su patrimonio. Para llegar a un acuerdo de igual a igual, el vendedor también tiene que estar bien respaldado, ya que si no, “pueden producirse fraudes cuando uno no toma en cuenta determinadas precauciones, y la garantía de que el daño resulte reparado ya no resulta tan eficaz, principalmente, debido al tiempo que puede llevar obtener cualquier resolución judicial”, manifiesta Molina.

5. ¿Son los compradores extranjeros buenos pagadores?

Según Eduardo Molet, fundador de la Red de Expertos Inmobiliarios, “los extranjeros son buenos pagadores, normalmente lo hacen en efectivo y no recurren a hipoteca”. A la largo de 2013, desde Vivienda2 declaran que su grueso de operaciones con extranjeros ha tenido lugar con “clientes latinoamericanos, chinos y rusos que buscan inversiones ‘premium’ aprovechando la oferta de inmuebles que en tiempos de bonanza no son ofertados”.

6. ¿Pagan en efectivo o recurren a hipoteca?

La norma es que lo hagan en efectivo, dado que la inversión va unida, por norma general, al pago al contado. No hay que olvidar que el perfil del cliente extranjero actual es el de un comprador solvente, con una excelente formación financiera y muy bien asesorado. En caso de que necesitaran hipoteca, “suelen hacerlo con una entidad bancaria de su país de origen, por las dificultades de obtención de financiación por parte de los bancos españoles”, matiza Molina.

7. ¿Están sometidos al mismo tipo de impuestos?

Con la compra, la tributación es exactamente la misma. Al igual que cuando un ciudadano español adquiere una vivienda nueva, el foráneo tendrá que pagar el 10% de IVA. En el caso de la segunda mano, el porcentaje variará en función de la autonomía donde se localice el inmueble. Tras la compra, “si no son residentes tendrán que pagar el Impuesto de la Renta de No Residentes, que se devenga anualmente el 31 de diciembre, así como el Impuesto del Patrimonio como los residentes, si procediera. Pero en cuanto a impuestos locales, tales como el IBI o la tasa de basuras, es exactamente igual”, concluye la abogada.

8. ¿Se firma ante un notario en España?

La firma de las escrituras debe realizarse ante notario en España. No obstante, “si el comprador no habla nuestro idioma, el notario autorizante de la escritura solicitará que comparezca en ese momento un intérprete jurado que asegure la comprensión de los aspectos relevantes de la escritura”, indican desde Vivienda2.

9. ¿Cómo son y dónde están estos inmuebles?

La mayor parte de las operaciones tienen como telón de fondo la costa española. Nuestras playas poseen un atractivo increíble de cara al exterior, algo que no ha cambiado con la crisis. Molet añade que los extranjeros “vienen a España como lugar turístico por el sol, la costa, la gastronomía y las comunicaciones”. También hay interés en los distritos más nobles de ciudades como Madrid y Barcelona, así como en pequeños apartamentos céntricos. Desde Vivienda2 aseguran que este cliente “adquiere desde viviendas de 300 metros cuadrados en las calles más reconocidas para servir como residencia, hasta apartamentos en buenas zonas con rentabilidades por encima del 5% para destinarlos al alquiler”.

10 .¿Compran como inversión o como residencia?

Para Molina, “la mayor parte de los extranjeros compra aquí como inversión, no como necesidad, y suelen ser personas que tienen su vida resuelta y un determinado nivel económico”. Los inmuebles bien comunicados en grandes urbes como Madrid y Barcelona, ya estén listos para entrar a vivir o tengan que pasar por una reforma, se destinan al arrendamiento.

Asimismo, las casas de lujo de la costa son sinónimo de segunda residencia a la que pueden extraer un beneficio poniéndola en alquiler fuera de temporada. Sin embargo, también hay compradores que se plantean residir, primero temporalmente, y en un futuro, permanentemente. Para Múgica, estos compradores “tratan de aprovechar la necesidad de liquidez de nuestros propietarios para cubrir una doble expectativa de arraigo y rentabilidad”.

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