¿Subirán los precios de la vivienda este próximo 2014 o seguirán en caída libre?

Falta poco para decirle adiós a otro año de mínimos. Los principales indicadores que miden la salud del mercado residencial han roto las barreras históricas, y solo ahora en el último trimestre de 2013 estamos viendo algunos movimientos. Las previsiones sobre precios señalan hacia una estabilización de los mismos, mientras que las compraventas seguirán dependiendo del pago al contado si el mercado hipotecario continúa cerrado en banda a nivel general. Recogemos una decena de preguntas que ayudan a dibujar el estado de la vivienda en España para los próximos doce meses.

1. ¿Ha sido 2013 el último año de la crisis?

Aunque hay síntomas de cambio, la crisis sigue siendo latente. Entre los profesionales, el optimismo va extendiéndose poco a poco, pero el poder adquisitivo de la demanda de a pie sigue reduciéndose bajo un marco de dificultades económicas. Para Juan Manuel Rallo, socio fundador del Instituto Juan de Mariana, el año que está a punto de cerrar no representa el final “ni de la crisis económica ni de la crisis del mercado inmobiliario, dado que los desequilibrios siguen muy presentes”.

El final del 2013 abre la puerta a doce nuevos meses ante los que Miguel Ángel Alemany, director general de pisos.com, no espera grandes sorpresas, sino más bien un panorama inmobiliario plano: “Esperamos que 2014 sea el año que marque el punto de inflexión, y para ello, estaremos muy pendientes de medir los resultados generados por las reformas puestas en marcha bajo el contexto de la austeridad”, asegura el responsable del portal.

2. ¿Cabe esperar que en 2014 empiecen a subir los precios o seguirán bajando? ¿En qué medida?

La prudencia vuelve a situarse como el principal criterio a la hora de valorar el último informe de precios del Instituto Nacional de Estadística (INE), que refleja que el precio de la vivienda ha aumentado un 0,7% en el tercer trimestre de 2013 respecto al trimestre anterior. “La esperanza del sector es que el precio se estabilice en 2014 para que podamos decir que éste ha tocado suelo”, asegura Carlos Ferrer-Bonsoms, director de residencial de Jones Lang LaSalle. Según Rallo hay tres motivos de fondo para desechar los repuntes: “la demanda restringida, ya que el desapalancamiento familiar no ha terminado, el exceso de oferta terminada y el cambio demográfico”.

Para el Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (COAPI) de Madrid, “es muy probable que se produzca un freno en la caída de los precios. Es decir, seguirá habiendo zonas donde sigan bajando , pero con menor intensidad, y solo en zonas aisladas y en algunos periodos mensuales se observarán subidas”. Prácticamente en la misma línea se posiciona el experto José Luis Ruiz Bartolomé, asegurando que los precios “van a seguir bajando en términos generales, aunque con menos fuerza”.

Si se toma el ejemplo de otros países, lo normal es que, después de las caídas progresivas, haya un periodo de estabilización que en un par de años encamine una tendencia al alza. Existen excepciones puntuales, como Londres, donde el analista de Citi, José Luis Martínez Campuzano asegura que se pasó de un extremo a otro sin una consolidación previa. El experto considera que, dado el stock y la relación precios-renta disponible, todavía se esperan caídas adicionales, pero “la evolución media de los precios puede ocultar importantes diferencias por zonas y calidades”.

Manuel Gandarias, director del Gabinete de Estudios de pisos.com, afirma que las variaciones en 2014, tanto al alza como a la baja, no serán tan intensas, sino que más bien habrá un estancamiento : “Después de un año con caídas interanuales que han superado el -11%, prevemos que al cierre de 2013 este dato acabe entre el -10% y el -11%. Para 2014 esperamos un ajuste de entre el -7% y el -8%”, afirma Gandarias, señalando que el descenso acumulado del precio de la vivienda de segunda mano desde 2009 (año en el portal comenzó a medir esta variable) supera el 32% de caída.

3. ¿La recuperación económica se empieza a notar de alguna manera en el mercado inmobiliario? ¿En el interés extranjero quizá?

España lleva ya algunos años en el punto de mira de la inversión internacional, tanto institucional como de particulares: “Laaparición de pequeños inversores que adquieren oportunidades en ‘cash’ o eléxito en la comercialización de nuevas promociones en áreas sin stock aprecios muy ajustados”, son dos de las consecuencias de este creciente interés para Ruiz Bartolomé. Las expectativas de ir a mejor son las que impulsan este mayor interés, pero en el ámbito residencial, según Martínez Campuzano, la influencia es todavía limitada.

El pequeño inversor ha visto en el ladrillo un valor refugio . Los vaivenes de la Bolsa y la bajada de la rentabilidad de los depósitos han vuelto a dotar de atractivo al residencial. Después de adquirir viviendas y locales en pequeños paquetes con un sustancial descuento, “los compradores venden una parte y el resto lo alquilan, logrando una rentabilidad de entre un 5% y un 6%”, indica Ferrer-Bonsoms, que asegura que estos inversores son muy localistas y apuestan por mercados que conocen bien. En cuanto al fondo extranjero, el portavoz de Jones Lang LaSalle indica que éste “quiere comprar por debajo del precio de reposición, por eso todavía está esperando a que las caídas de precio se estabilicen”. Los plazos de desinversión entran en juego para estos gigantes oportunistas.

4. ¿Qué previsiones se manejan para compraventa e hipotecas? ¿Nos alejaremos de los mínimos históricos registrados?

Todo indica que, aunque una mayor apertura hipotecaria incidiría directamente en un alza de la compraventa , a corto plazo no se esperan grandes movimientos en ambos indicadores, que estarán rondando los niveles actuales. La restricción del crédito es la principal causa de la inamovilidad en la concesión de hipotecas, un aspecto que “a día de hoy no muestra síntomas de cambio, con lo que es posible que sigamos como ahora”, indican desde el COAPI madrileño, añadiendo que “éste es uno de los problemas que está impidiendo la recuperación, al igual que la falta de empleo”. En la misma línea se pronuncia Alemany, afirmando que “el mercado inmobiliario es ahora más atractivo que nunca, pero si la financiación no llega, solo unos pocos podrán aprovechar las ocasiones que se presentan”.

Una mayor transparencia y seguridad se imponen, pero “parece que ni la propia banca confía en su mercado, y solo financia sus viviendas”, indica Ferrer-Bonsoms. No obstante, algunos departamentos de estudios, como el BBVA Research, indicaron recientemente que en 2014 llegaría el crédito de nuevo, algo que Ruiz Bartolomé, considera posible que ocurra a finales del próximo año. La actividad requiere que fluja el crédito, tanto para que las familias puedan financiar la vivienda que desean, como para que las empresas desarrollen proyectos que permitan ofrecer nuevos puestos de trabajo.

5. ¿Qué ventajas o desventajas tendrá 2014 respecto a 2013 para la compra de una vivienda?

En el apartado de las ventajas, el hecho de que los precios sigan cayendo en determinadas zonas hasta lograr tocar suelo es una buena noticia, al igual que “una mayor expectativa de obtener mejor financiación para comprar que hasta ahora”, según Ruiz Bartolomé. En cuanto a las desventajas, Martínez Campuzano, observa “un cierto exceso de confianza hacia el futuro”. Pensar que la crisis ha llegado a su punto y final “puede llevar a muchos vendedores a esperar a que el mercado mejore, por lo que habría menos oportunidades disponibles”, tal y como señala el experto Ruiz Bartolomé.

6. ¿Cabe esperar que en 2014 el Gobierno apruebe ventajas fiscales para la compra de viviendas?

En todo caso, será al contrario. Ya se desató la polémica con la filtración de una posible eliminación retroactiva de la deducción por compra que el Ejecutivo se apresuró en desmentir. “El Gobierno está obsesionado con subir impuestos, no con bajarlos”, manifiesta Rallo. En la misma línea opina Ruiz Bartolomé, señalando que España “es un país procíclico en fiscalidad inmobiliaria, lo que provoca la acentuación de las tendencias”.

7. ¿Cómo se espera que se comporte el Euribor en 2014? ¿Hay que apostar ya por el tipo fijo?

El principal índice de referencia para las hipotecas en España permanecerá en una franja históricamente baja, de hecho, especialistas como el de Citi esperan más caídas: “Creo sinceramente que veremos la referencia a un año en niveles de 0,25%-0,3%, quizás en el segundo trimestre de 2014”. La economía Europea aún está débil para admitir subidas, tal y como señala Ruiz Bartolomé, que apuesta por el tipo fijo: “debería ser la norma en la financiación hipotecaria, como sucede en los mercados más estables y fiables, pero ahora mismo en España el tipo fijo es disuasorio, pues es carísimo”. Este experto plantea un deseable acuerdo entre las entidades financieras, el Banco de España y el poder político para que “una vez se normalice el crédito, se vaya hacia un modelo en el que predomine el tipo fijo”. De no ser así, solo “a 30 años vista es un buen momento para apostar por el tipo fijo”, según Rallo.

8. ¿Qué tipo de viviendas son las mejores como inversión en cuanto a expectativas de revalorización?

Las zonas donde la revalorización está asegurada son las zonas ‘prime’ de grandes ciudades, pero en ellas la oferta ya resulta limitada para la demanda existente. En cuanto a localizaciones de más difícil salida, la mayor rentabilidad implica mayores riesgos , pero el precio es un punto a favor. Además, según Ferrer-Bonsoms, hay ubicaciones donde el alto stock hace que “si vas con dinero, te pongan la alfombra roja”. El portavoz de la consultora se refiere sobre todo a ciertas localizaciones del eje Mediterráneo y de provincias de interior como Toledo o Guadalajara, donde se construyó “en medio de la nada”.

La costa ocupa un lugar de referencia en lo que respecta a la inversión porque es donde hay una mayor volatilidad. “Caen mucho más, pero también tienen una expectativa de subida mayor”, declara Ruiz Bartolomé, que aconseja ir con cautela porque en determinadas zonas del litoral hay un gran exceso de stock. Es por ello que Martínez Campuzano apuesta por las grandes ciudades costeras, si bien confiesa que “hay oportunidades singulares en situaciones de incertidumbre como la actual”.

9. Si soy vendedor, ¿mejor bajo el precio para intentar venderlo ya o espero a que avance 2014 y mejore la demanda?

La urgencia del vendedor será la que marque la diferencia. La situación personal puede exigir al propietario actual del inmueble doblegarse a las contraofertas de hasta el 20% de descuento que llegan a sugerir los potenciales compradores, tal y como revela Ferrer-Bonsoms. Para Ruiz Bartolomé, “quien no tenga prisa y se pueda permitir esperar, que lo haga. Quien necesite vender, no creo que unos meses más vayan a mejorar sus posibilidades de vender más caro. En todo caso, el mercado va a evolucionar muy lentamente”.

10. ¿Qué meses del año suelen registrar mayor actividad inmobiliaria?

La estacionalidad de las ventas es engañosa. Hemos sido testigos de repuntes en las compraventas favorecidos por cambios fiscales como la subida del IVA o la retirada de la deducción. Según el analista de Citi, “a principios de año, durante el segundo trimestre y especialmente antes del verano” son las épocas más movidas en transacciones, pero en opinión del experto “hay que tener cuidado con la estacionalidad” , más aún en momentos tan poco previsibles como los que vivimos ahora.