Lo que hay que tener en cuenta al poner tu piso de la playa en alquiler

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«Se alquila piso en primera línea de mar en la playa de Torrevieja durante la segunda quincena de agosto». Ésta es la clásica estructura de uno de los numerosos anuncios de alquiler vacacional publicados en cualquier portal inmobiliario. Para que la relación entre propietario e inquilino llegue a buen puerto, es necesario que ambos estén de acuerdo en aspectos fundamentales como el pago de la renta, limpieza, indemnizaciones, días de entrada y salida, número de inquilinos, etc.

Al margen de las diferencias que puedan surgir, este negocio no está exento de polémica. La reciente Ley de Alquiler ha dejado fuera los arrendamientos temporales con fines turísticos. Esta decisión, justificada por la lucha contra el fraude fiscal, esconde las presiones históricas del negocio hotelero hacia este mercado. Los particulares que cada año lograban ingresar un dinero extra ahora lo tienen más complicado, dado que ahora dependerán de la normativa autonómica existente en la materia.

-¿Qué garantías debo pedir a los inquilinos para no pillarme los dedos y poder reclamar en caso necesario?

La existencia de un contrato en el que se expongan todas las condiciones es fundamental, desde la fianza a si se aceptan o no mascotas. Joseba Cortázar, director de comunicación de HomeAway en España, es rotundo en este sentido: «La mejor garantía es redactar un contrato privado, con validez legal, que establezca las condiciones básicas del acuerdo».

La recomendación de Mario Ledesma, de Criterio Abogados, es exigir «pagos por adelantado de parte de la renta». Los avales, tan comunes en el alquiler de larga temporada, «no son una solución nada recomendable a nivel práctico y comercial», continúa Ledesma. Un inventario del piso también es habitual, dado que servirá de prueba en caso de reclamar por la pérdida o robo de algún objeto que hubiera dentro de la casa.

-Si los veraneantes causan algún desperfecto y lo descubro cuando ya se han ido, ¿qué puedo hacer?

Para este tipo de problemas se establece un depósito que servirá para cubrir los desperfectos una vez finalizado el periodo de alquiler. Manuel Gandarias, director del Gabinete de Estudios de pisos.com señala que hay que «hacer un repaso del piso en el momento de la salida de los inquilinos y comprobar que todo está bien».

La reclamación se debe hacer antes de devolverle la fianza al inquilino, ya que «de lo contrario la viabilidad de la misma será ciertamente dudosa», aclaran desde Criterio Abogados. En HomeAway aseguran que esta cantidad es «la mejor manera de protegerse respecto a las posibles complicaciones que pudieran derivarse de una estancia turística».

-Si los inquilinos meten a más personas de las que caben en las camas de la casa, ¿puedo reclamarles?

De nuevo el contrato vuelve a ser el marco al que dirigirse, puesto que «siempre y cuando haga referencia a la capacidad máxima», como recuerda Cortázar, se podrán emprender las acciones legales necesarias. Esta referencia al aforo es muy importante dentro del mercado del arrendamiento al estar directamente relacionado con la salubridad de la vivienda.

No obstante, realizar comprobaciones en este sentido es complicado. Aun cuando se acuerde recibir a los inquilinos de forma presencia el día de su llegada, no sabemos si al día siguiente vendrá más gente al piso, a no ser que vivamos justo al lado o realicemos una vigilancia permanente.

-Si los inquilinos se han marchado y no he cobrado la estancia o parte de la misma, ¿qué puedo hacer?

Para evitar esta situación, lo ideal es que el pago sea siempre por anticipado. Desde HomeAway admiten que primero hay un cobro de «entre el 20% y el 50% del valor del alquiler para formalizar la reserva y el resto se liquida el primer día de la estancia». No obstante, el pago se ha podido establecer a posteriori, pero en el contrato quedan reflejadas las consecuencias de su incumplimiento. «Conviene que nos pongamos en contacto con un abogado para reclamar las cantidades, aunque si lo hemos hecho a través de una agencia, lo más probable es que ellos se encarguen», declara Gandarias.

-Los inquilinos deben correr con el gasto de agua o de luz que hagan. ¿Cómo pedirles el dinero cuándo me llegue la factura?

-El gasto estimado en suministros se repercute en la renta del alquiler. Además de la luz y del agua, a veces también se contempla incluir Internet. Al llegar las correspondientes facturas al propietario, tanto si resulta ser más altas como si resultan más bajas de lo calculado, no se reclama ni se devuelve ninguna cantidad, puesto que va unido a la renta.

Sin embargo, al ser un acuerdo abierto entre las partes, se podrían estipular como gastos aparte. En este caso, Ledesma recomienda «solicitar un depósito por adelantado, fijado por contrato y con devolución de sobrante en su momento». Jorge Montoro, responsable de Escapade.es, afirma que «las agencias suelen tener estipulados unos gastos mínimos de agua y luz, así como la obligación de pagar por un consumo excesivo de los mismos».

-¿Estoy obligado a limpiar la casa por completo tras la salida de un inquilino y la entrada de otro?

Obligatorio no es, pero recomendable sí, puesto que «el propietario se expone a perder su credibilidad en Internet si no ofrece unas condiciones mínimas de higiene y calidad a sus huéspedes», explica Cortázar. Igualmente, desde pisos.com estiman que «más que una cuestión de imposición es de necesidad si no quiere que el inquilino le reclame». Otra cuestión es «si ese coste de la limpieza lo repercute en el precio de la renta o no», afinan desde Criterio Abogados.

-¿Qué responsabilidad tengo si se produce un robo durante la estancia de los inquilinos?

Como propietario lo más normal es que exista un seguro de hogar multirriesgo que contemple tanto el continente como el contenido. No es habitual que en un piso de alquiler temporal existan objetos de demasiado valor, pero quizá sí que haya electrodomésticos o aparatos audiovisuales susceptibles de sustracción. En tal caso, el perito acudiría a tomar nota de siniestro y, tras la presentación de facturas, se indemnizaría al propietario.

En cuanto a las posesiones del inquilino que hayan sido robadas, el casero no tiene ningún tipo de responsabilidad, por eso «es recomendable que el viajero contrate un seguro de viaje que cubra las posibles incidencias que pudieran surgir durante sus vacaciones», aconsejan desde HomeAway. Desde el despacho legal de Criterio apuntan que cada caso es un mundo que “habría que estudiar de manera particularizada”.

-¿Dónde acudo si quiero alquilar mi casa durante el verano?

La profesionalidad del sector se ha vuelto muy necesaria desde que los propietarios deben acogerse a las leyes autonómicas. Desde Escapade.es no tienen duda: «Acudir a una agencia o empresa que pueda comercializarla profesionalmente es la mejor solución». Montoro expone las difíciles pautas que deben cumplir ahora los particulares en determinadas regiones: «En Cataluña se obliga a tener un teléfono de atención 24 horas y a alguien que se haga responsable por si algo falla en la casa, desde el aire acondicionado hasta el agua».

Si se acude a Internet a poner un anuncio como particular, habrá que considerar la posibilidad de que el gobierno regional realice una inspección, por eso desde HomeAway invita a «informarse sobre los requisitos legales que hay que cumplir para alquilar una vivienda para uso vacacional». Escapade.es invita a “valorar el coste monetario y de tiempo de todo esto y después decidir que más le conviene a uno».

¿El alquiler de casas de veraneo es un buen negocio?

Tratar de amortizar la compra de una casa en la costa únicamente con el alquiler de dos o tres meses en verano llevaría muchos años, pero todo depende de la zona donde se tenga el piso. Según un reciente estudio realizado por pisos.com, un piso tipo de 80 m² situado en la costa tendría un precio de venta de 173.438 euros. Si se disfruta como propietario dos semanas al año y se alquila a terceros durante ocho semanas más, se tardarían 33 años en llegar a la cifra invertida, teniendo en cuenta que la renta semanal media para una vivienda de este tipo se sitúa en 520 euros.

La diferencia entre costas es muy llamativa. Así, en Baleares solo se tardarían 17 años, puesto que su renta de alquiler es la más alta de España. Por su parte, en la Costa Vasca se recuperaría lo invertido en 74 años, un amplio lapso que encontraría su explicación en el alto precio de la vivienda en Donostia-San Sebastián, la capital de provincia más cara del país. Para Gandarias, el cómo se lleve a cabo el proceso del alquiler es lo más importante: “Si las casas están bien gestionadas y situadas en una zona con demanda, se podría lograr una rentabilidad interesante sobre la inversión”.

-¿Debo registrar en algún lugar la identidad de las personas a las que alquilo una casa de veraneo, tal y como se hace en los hoteles?

Ahora que la competencia en materia de alquiler turístico está en manos de las Comunidades Autónomas, hay que acudir a la legislación correspondiente a informarse sobre los términos y condiciones que lo regulan. Anteriormente, bajo la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), Ledesma afirma que no era necesario, pero «sí el depósito de la fianza».

Desde Escapade.es vuelven a poner el ejemplo concreto de la normativa catalana, donde «existe una tasa turística que grava a los mayores de 16 años durante la primera semana de estancia», a imagen y semejanza de otros países donde ya lleva tiempo siendo normal cobrar al inquilino un impuesto por el alojamiento, ya sea en una casa particular o en un hotel.