¿Cómo se calcula la revisión de mi hipoteca?

Cada año o cada seis meses, toca recalcular la cuota que pagamos por el préstamo inmobiliario

A. ARAGÓN

13/03/2013
Actualizado a las 11:18h.

Más del 90% de las hipotecas españolas utilizan un tipo de interés variable, un rasgo definitorio que, como su propio nombre indica, hace que las cuotas estén sujetas a modificaciones. El crédito barato de los años de bonanza desató una competencia feroz entre las entidades. ... Con un Euríbor en mínimos y un diferencial bajo, los préstamos resultaban muy atractivos. Años después, la escalada de este índice elevó las cuotas de los hipotecados hasta estrangular por completo sus ingresos, en algunos casos. Si los hogares ya iban justos a fin de mes, cuando el desempleo empezó a hacer mella, de las dificultades se pasó a la total insolvencia, iniciándose el proceso de ejecución y posterior lanzamiento, una realidad que es noticia casi todos los días. Desde Pisos.com ayudan a conocer cómo funcionan las revisiones para entender mejor el contrato hipotecario.

¿Cómo se calcula la revisión de la cuota hipotecaria? ¿Cuándo se sabe que toca?

Para conocer los detalles de su revisión, el lugar al que debe acudir todo aquel que esté pagando una hipoteca es su propio contrato hipotecario. En el mismo queda recogida si la revisión es de carácter anual o semestral. Igualmente, la fecha en la que se firmó el préstamo es la que marca el inicio de la cuenta hacia delante para la revisión. Para hacer el cálculo, el banco tiene en cuenta el capital pendiente por pagar tras haber pasado el recibo anterior a la revisión. Será sobre esta cantidad sobre la que se aplicará la media mensual del tipo de interés variable, por ejemplo el Euríbor, más el diferencial correspondiente. Evidentemente, también se tienen en cuenta los años que restan de hipoteca.

Según HelpMyCash.com, para llevar a cabo esta operación “el banco no necesita reunirse con el hipotecado sino que, simplemente, recalcula la cuota. Es decir, el hipotecado recibe la misma factura de cuota que siempre, pero calculada sobre el nuevo valor del índice, todo lo cual queda reflejado en el recibo”. Si queremos estar seguros de que la nueva cuota es correcta, solo hay que recoger la información expuesta: el mes de revisión, el tipo de interés y el diferencial, el capital pendiente y los años de hipoteca que nos quedan. De esta forma, “ya podemos usar alguna calculadora de hipotecas, como la del Banco de España, y obtener la cuota correspondiente”, aseguran desde iAhorro.com.

Si me toca revisar el 20 de marzo, ¿qué dato de Euríbor se aplica?

No existe obligatoriedad de aplicar un determinado mes de forma unánime. Lo cierto es que todo depende del contrato y de lo que se estipule en el mismo. En ocasiones se trata del referencial publicado por el Banco de España el mes anterior, por lo que en este caso particular, se aplicaría el de febrero de este año, pero también se podría aplicar el de enero de 2013 o el de diciembre de 2012. “Las entidades financieras establecen que el Euríbor que se toma como referencia sea el de dos o tres meses anterior a la fecha de revisión; irá en función de lo que se haya firmado”, aseguran desde Bankimia.com

¿Cuál ha sido el mejor mes de los últimos tres años?

En lo que respecta a las hipotecas referenciadas al Euríbor, los que tuvieron la suerte de revisar su cuota con la media mensual de diciembre de 2012 (0,549%) fueron los que salieron ganando y vieron reducida su mensualidad.

Por ejemplo, ¿las revisiones en invierno tienden a ser mejores que en verano? ¿Existen alguna época del año especialmente favorable?

No existe ningún factor de índole estacional que influya en la trayectoria del Euríbor. Lo que marca su evolución es, tal y como señalan en iAhorro.com, “la política monetaria de la zona euro”. Los tipos de intereses oficiales determinados por el Banco Central Europeo son lo que marcan la pauta, por lo que “si la prioridad desde Frankfurt es controlar la inflación, los tipos serán más altos, mientras que si hay que favorecer el crecimiento, serán más bajos, tal y como ocurre en estos momentos”, declaran desde Bankimia.com.

En la situación actual, ¿es mejor tener revisión anual o semestral?

Uno de los tópicos más repetidos es que cuando el Euríbor está bajando mes a mes, favorece más tener la revisión semestral, con el fin de beneficiarnos de una bajada en la cuota. Igualmente, se recomienda tener la revisión anual cuando el Euríbor sigue una tendencia ascendente, para así retrasar un nuevo cálculo del recibo que nos haga pagar más.

Trasladándolo a la realidad económica actual, en 2012 hemos sido testigos de un escenario bajista, por lo que lo ideal hubiera sido tener la revisión semestral. “Desde principios de este año parece que hay un leve cambio de tendencia, lo que quizás lleve a que en los próximos meses sea mejor que la revisión sea anual”, indican en Bankimia.com. Sin embargo, tal y como declaran desde iAhorro.com “no es una regla fija, ya que todo depende de la magnitud de la subida o de la bajada y del momento en que nos toque la revisión. Solo a posteriori podemos hacer números para ver qué periodicidad de revisión nos habría salido más a cuenta”.

¿Puedo pedir al banco que me cambie a semestral si tengo revisión anual o a la inversa?

La entidad financiera debe estar dispuesta a escuchar esta petición y valorarla pero, tal y como advierten desde HelpMyCash.com, “hay que tener muy en cuenta que durante 20 o 30 años de hipoteca vamos a pasar por muchos ‘picos’ y ‘valles’, de manera que es muy probable que las revisiones semestrales y anuales vayan dejando la misma cantidad de alegrías y tristezas a los hipotecados”. Por otro lado, hay que considerar que este cambio en las condiciones constituye una novación hipotecaria, con los gastos que conlleva, incluida una comisión que, llegado el caso, se podrá negociar.

Para las hipotecas que actualmente se rigen por un interés variable, ¿conviene pasar a tipo fijo? ¿Y para las hipotecas nuevas?

Las hipotecas fijas en España han perdido casi por completo su atractivo. La propia banca no apuesta por ellas. Esta situación es realmente atípica: “España tiene un mercado hipotecario muy atípico ya que una inmensa mayoría de las hipotecas son a interés variable, lo que no sucede en la mayoría de países de nuestro entorno donde lo que predomina son hipotecas a tipo fijo”, reconoce Bankimia.com. Ciertamente, el tipo fijo no resulta en absoluto competitivo. HelpMyCash.com señala que “las más baratas no bajan del 6%, mientras que la hipoteca variable más cara de la actualidad, a Euríbor + 3%, no alcanzaría ni el 5%”. Para que una hipoteca fija fuera rentable, “el Euríbor debería pasarse 30 años por encima del 4%”.