Los tres mercados inmobiliarios que existen en España

El fin declarado de bancos y cajas y de la Sareb es vender las casas que tienen (de 750.000 a 900.000) de primera y segunda mano y en construcción ya iniciada al mejor precio posible. De esta forma limitarían las pérdidas para sus accionistas y esto repercutiría en unas menores pérdidas para el Estado, puesto que el mismo es garante de facto de los agujeros del conjunto del sistema financiero. Desde este punto de vista, los intereses del propio Estado son los que priman.

Por otro lado, tanto bancos y cajas como la Sareb, parten de la gran desventaja de no poder vender por debajo de unos precios determinados. Según vayan creando provisiones para hacer frente a las pérdidas existentes y no reconocidas, bajarán los precios de los pisos; de hacerlo antes, estarían reconociendo que no tienen fondos para hacer frente a los agujeros patrimoniales existentes. De esta manera, se intenta mantener la idea de una solvencia del sistema financiero que es inexistente.

Los particulares, por contra, en gran parte, no se hallan con este problema. Aquellos que adquirieron su vivienda antes de 1999 no tendrán pérdidas en caso de vender al haber comprado a un precio más barato que el de 2013.

Pero, ¿cómo conseguirán los bancos y la Sareb vender sus viviendas mucho más caras que los particulares? Mediante el control del crédito que ponen a disposición de los vendedores de pisos. Los bancos y cajas financian sus propios pisos al 100% del precio de venta, con un Euríbor más el 0,5% y hasta 50 años.

Por otro lado, están los pisos que ofrecen los particulares. Los bancos sólo financiarán hasta un máximo del 80% del valor de tasación (siendo mucho más restrictivos con esto de lo que lo eran el pasado) con un Euríbor más el 3% y un máximo de 30 años.

De lo descrito, se deduce que las cuotas hipotecarias resultantes de endeudarse para adquirir un piso de un banco, son muy inferiores a las resultantes de la compra de un piso de un particular.

Como la gente sigue pensando que puede comprar cualquier bien que le sea financiado, el resultado es que los compradores ven mucho más interesante la compra de vivienda cuando el vendedor es el banco y caja que cuando se trata de particulares. Este es un enorme error y una de las premisas que nos llevaron a la crisis inmobiliaria en la que se inflaron los precios hasta 2006. Durante esta crisis, y en el pico de los precios de las casas, el trabajador medio español tuvo llegó a pagar 15 veces su salario medio tras impuestos, para comprarse una casa media (incluyendo los impuestos de transacción).

Si el plazo de devolución fuera infinito y/o los intereses que se exigieran para financiar el préstamo hipotecario fueran del 0%, esto querría decir que el valor objetivo del inmueble sería infinito y, por tanto, que a precio infinito tendrían que venderse las casas.

Pero, ¿qué pinta el banco malo en todo esta dinámica? Los propietarios de la Sareb son los mismos bancos que tienen gran cantidad de pisos en venta. En esta entidad han descargado aquellos bienes más díficilmente vendibles y, de cuya devaluación, el Estado es garante mediante deuda pública.

El banco malo mantiene los bienes de peor calidad en su balance; a la vez tiene unos precios mucho más altos que los bancos y cajas para bienes comparables. El único objetivo es no hacer la competencia a sus propietarios (los otros bancos y cajas) mientras que los mismos se deshacen de sus viviendas.

Una vez que las viviendas de los bancos hayan sido absorbidas por el mercado, la Sareb sacará a la venta las suyas y el crédito seguirá sin fluir para la venta de viviendas cuyos propietarios son particulares. Mediante esta dinámica se escalona la salida de los inmuebles al mayor precio posible. La gente sigue pensando que «si me lo financian me lo compro» con lo que queda entrampada con unos bienes mucho más caros que si el mercado funcionara de forma natural, es decir, que si los bancos fueran tan generosos/escasos en la concesión de sus créditos de lo que lo son cuando los pisos pertenecen a bancos y cajas o la Sareb.

*Borja Mateo es experto inmobiliario y autor de los libros “La verdad sobre el Mercado inmobiliario español” y “Cómo sobrevivir al crack inmobiliario” (editorial Manuscritos) www.borjamateo.com