Economía

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¿Cuánto se tarda en comprar una vivienda?

Día 20/12/2012 - 12.43h
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La media desde que se solicita una hipoteca hasta que se firman las escrituras se mueve en torno al mes. A este tiempo habría que sumarle lo que tardaríamos en encontrar la casa que encaje con nuestras necesidades

¿Cuánto tiempo pasa desde que nos marcamos el objetivo de comprar una casa hasta que entramos a vivir en ella? ¿Cuánto dinero se invierte en cada uno de los pasos? La media desde que se solicita una hipoteca hasta que se firman las escrituras se mueve en torno al mes. A este tiempo habría que sumarle lo que tardaríamos en encontrar la casa que encaje con nuestras necesidades. En cuanto al coste, los gastos de una hipoteca suelen suponer el 10% del precio de la vivienda. Vamos a ver lo que tendría que hacer un comprador paso a paso, con el fin de desgranar plazos y costes. Además, al final del artículo, se apuntan una serie de reflexiones sobre la idoneidad de esperar a comprar un piso en 2013, teniendo en cuenta que se elimina la desgravación y se sube el IVA, pero también que los precios continuarán su tendencia descendente a lo que se añade el nuevo escenario consecuencia de la creación del Sareb o «banco malo»

Búsqueda

Se puede optar por hacer un primer filtrado a través de los portales inmobiliarios y concertar visitas directamente con los anunciantes. Una gran idea es acudir a una agencia, que presentará inmuebles en función de los criterios que se expongan. También es posible echar un vistazo a la oferta inmobiliaria bancaria, visitar una promoción concreta, asistir a una feria inmobiliaria… En función de cuál sea el punto de partida, y de si lo buscamos por nuestra cuenta o nos ayudamos de un profesional, el plazo será mayor o menor. También influye la prisa que se tenga por comprar. El tiempo se reducirá drásticamente cuanto mayor sea el grado de definición de lo que se quiere: localización, superficie, precio, etc. Este primer paso no tiene ningún coste, ya que únicamente se está valorando la oferta. Lo mejor es marcarse un plazo para dar con una vivienda que se ajuste a nuestros gustos, por ejemplo, un mes.

Documentación

Podemos ahorrar tiempo preparando toda la documentación que nos pedirán las sucursales para hacer un estudio de viabilidad y saber si seremos capaces de responder al préstamo.

Documentación personal. Se trata de información relativa a nuestra persona: DNI, vida laboral, declaración de la renta… El DNI electrónico facilita mucho las cosas. Por ejemplo, la recepción de la vida laboral tarda 4 días laborables, pero con la identificación electrónica se obtiene al momento. Por otro lado, no es lo mismo trabajar por cuenta ajena que ser autónomo. Los primeros tendrán que aportar nóminas y contrato laboral, mientras que los segundos aportarán las declaraciones trimestrales del IVA y el IRPF.

Documentación relativa a la casa. Tiene que ver con el inmueble que se tiene la intención de comprar. El tiempo en reunirla varía en función de si se solicita en persona o si alguien se encarga por nosotros. Ponernos en manos de una agencia acorta mucho los plazos. Debes tener en cuenta que cada documento se solicita en un sitio. La nota simple registral, que cuesta unos 25 euros, se pide en el Registro de la Propiedad, y será expedida habitualmente ese mismo día o al día siguiente de la solicitud. El certificado del administrador de los gastos comunidad se debe pedir al administrador de la finca o al presidente de la comunidad. El certificado positivo ITE se consulta en el servicio de urbanismo del ayuntamiento. Las escrituras y el último recibo del IBI son documentos que debe aportar el propietario. Cuando se trata de una vivienda de obra nueva, la documentación la aporta el promotor. En resumen, todo este «papeleo» podría tardar entre una semana y una semana y media.

Hipoteca

La sucursal a la que acudamos para solicitar el préstamo valorará nuestra capacidad de pago y a través de un análisis de riesgo, decidirá si concede la hipoteca o no. Realmente, con la documentación personal ya podría poner en marcha el análisis, dejándonos tiempo para conseguir el resto de la documentación relativa a la vivienda, que será necesaria para llevar el contrato de compraventa a escritura pública. El «credit scoring» puede llegar a tardar entre 10-15 días. Existen entidades que aplican una comisión de estudio, y también las hay que cobran una de apertura. Es más que interesante negociar con el banco este tipo de comisiones y comparar diferentes ofertas.

Tasación

Cuando la entidad ya ha comprobado que podemos responder económicamente a la hipoteca, se solicita una tasación. La documentación sobre la vivienda es fundamental para llevarla a cabo. La entidad donde se solicita la hipoteca se pone en contacto con la tasadora, que enviará a un profesional para que elabore un informe de valoración. Desde que se solicita este informe hasta que éste llega a la entidad pasa, más o menos, una semana. El precio de la tasación depende de muchos factores, pero podemos aceptar un coste medio de unos 300-350 euros.

Gestoría

La gestoría es la que prepara todo para acudir al notario a firmar las escrituras. Desde que se obtiene la conformidad del banco, la gestoría tarda entre dos y siete días en dejarlo todo listo en el notario. También es la que se encarga de liquidar impuestos e inscribir la vivienda en el Registro de la Propiedad, es decir, que recoge las escrituras firmadas en la notaría entre dos y siete días después para hacer estos dos últimos trámites. De hecho, tras la visita al notario, se manda una copia de la escritura al Registro para que éste anote el cambio de propietario del inmueble por medio de un asiento. A partir de esta anotación, se abre un plazo de diez días hábiles para liquidar impuestos y recibir la escritura original.

La gestoría es una empresa independiente cuya contratación es voluntaria. No obstante, cuando se necesita financiación para adquirir un piso, la entidad no suele permitir que el comprador se encargue personalmente de la gestión. Como acreedores de nuestra deuda, no pueden permitir que haya fallos durante el proceso, así que se aseguran de que todo siga unos cauces muy definidos. Además, las gestorías tienen seguros de responsabilidad civil que responden en caso de surjan problemas. En cuanto al coste, una vivienda de 200.000 euros tendría unos gastos de gestoría de unos 350 euros aproximadamente.

Notaría

Aquí es donde se producirá la firma de la compraventa y de la hipoteca. Las cuatro partes fundamentales que tomarán parte en este momento son el comprador, el vendedor, el banco y el notario. Tres días antes de la cita, el comprador ha tenido la oportunidad de acercarse a la notaría para leer toda la documentación que se le presenta para firmar. El mismo día de la firma, tiene el derecho de preguntar todo aquello que desconozca o que no le quede claro. En esta reunión, tras comprobar la identidad de los asistentes y la de la vivienda, se leen todos los folios que componen la escritura de compraventa y la hipotecaria. Desde que se inicia la lectura hasta que se produce la firma suelen pasar entre 30 minutos y una hora, a no ser que se planteen cambios que obliguen a rectificar o a realizar anotaciones en los folios. Los honorarios que deben pagarse dependen del número de folios, pero siguiendo con el ejemplo de una vivienda de 200.000 euros, la factura notarial rondaría los 1.000 euros.

Impuestos

No es lo mismo comprar una vivienda de segunda mano que una nueva, ya que difieren en lo relativo a impuestos.

Nueva. Hasta final de año se beneficia de un IVA superreducido del 4%. Así, una vivienda de 200.000 pagará 8.000 euros en concepto de IVA. A partir de 2013, este impuesto sube al 10%, es decir, que se pagarán 20.000 euros en vez de 8.000. El comprador abona el IVA al promotor de la vivienda, requiriéndole la entrega de la correspondiente factura.

Usada. Hay dos impuestos. El impuesto de actos jurídicos documentados (AJD), que es un gravamen que depende de cada comunidad autónoma, manejándose un porcentaje que está entre el 0,5% y el 1,5% de la responsabilidad hipotecaria, no solo el importe del préstamo. Por ejemplo, si un préstamo tiene marcado este valor en 150.000 euros y el porcentaje que se aplica en la región donde se ubica la vivienda es del 1%, pagaremos 1.500 euros.

El otro impuesto es el de transmisiones patrimoniales (ITP), que también depende de la región, si bien oscila entre el 6% y el 8%. Para una vivienda escriturada en Madrid por 200.000 euros, habría que desembolsar 14.000 euros (7%), pero para una casa por el mismo valor en Cataluña, se pagarían 18.000 euros (8%). Para pagar estos dos impuestos se debe acudir a la oficina liquidadora de la región donde esté la vivienda que se ha comprado. Este trámite se puede hacer personalmente, pero es habitual que sea la gestoría la que lo tramite.

Registro

Para proteger la nueva titularidad ante cualquier inconveniente, dejar constancia del cambio en el Registro de la Propiedad es fundamental. Se trata del paso final, aquel que nos protege jurídicamente frente a terceros. La gestoría es la que se encargaría de este último engranaje dentro del proceso de compra, y es el propio Registro quien se encarga de llamarla unos 15 días después de haber llevado la escritura para que pase a recogerla. Acto seguido, la gestoría la lleva al banco, y el banco llama al comprador para que las recoja. Desde que se firma hasta que el comprador recoge las escrituras originales en el banco tras liquidación de impuestos y Registro, pueden pasar dos meses. Señalar que una vivienda de 200.000 euros tendría unos gastos registrales que se moverían alrededor de los 700 euros.

Dejar la compra para el 2013

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