La evolución de la formación del precio de los pisos desde el estallido de la «burbuja»

Hasta mediados de 2007 , el número de pisos a la venta aumentó ostensiblemente porque los mismos se acumulaban y los vendedores esperaban a que un «mirlo de oro» les hiciera una oferta por lo ellos creían que valía su piso.. A la vez, la demanda de alquiler de pisos aumentaba al no tener capacidad de compra los potenciales compradores, los bancos al haber cortado el crédito y esperar algunos potenciales compradores de casas a bajadas de precios. Como la demanda de pisos aumentaba mucho más que la oferta (los propietarios querían vender sus pisos y no alquilarlos), los precios de los alquileres subían.

Desde mediados de 2007 a principios de 2009, la mejor oferta que los compradores hacían era ya de 90 euros, mientras que los propietarios querían vender aún a 105 euros. Por esta razon, y mientras que esperaban a que el «mercado regresara» y reconociera que su «piso es único», los vendedores sacaban sus casas al alquiler. De esta forma, esperaban sacar un rendimiento a su piso de alguien que fuera «tan tonto» de querer alquilar: ya sabemos que alquilar es «tirar el dinero». De esta forma, pensaba el vendedor, amortizaba su casa hasta que pudiera vender a «su valor real» (105 euros).

Durante esta época, y como la salida de pisos al mercado de alquiler aumentaba muy fuertemente, bajaron los precios de los alquileres . A la vez aumentaba el número de pisos que salían, no solo ya al mercado de alquiler, sino también al de venta.

Entonces pasó lo siguiente. Los propietarios de pisos nuevos sacaban a la venta sus casas o bien las destinaban al alquiler según iban finalizando su construcción. Por otro lado, ante el aumento del paro, y como la gente tenía necesidad de líquidez, destinaba a la venta o al alquiler sus segundos pisos vacíos. Además, los pisos que los bancos se iban adjudicando, y que procedían de constructoras quebradas , engrosaban las listas de pisos en venta, y a veces, de alquiler.

Por entonces, los vendedores empezaron a captar la imposibilidad de vender sus pisos a 105 y los bajaron a 90, pero el mercado solo ofrecía 80 euros y los alquileres habían bajado de 100 euros a 80 euros al mes.

El ritmo al que las entidades financieras se adjudicaban viviendas aumentaba ante la quiebra de constructoras. En caso de que bancos y cajas hubieran reconocido el valor real de sus activos , habría significado que constataban su insolvencia. Por esta razón, el Banco de España permitía la ocultación de las grandes pérdidas y la Comisión Nacional del Mercado de Valores la emisión de bonos convertibles, acciones o cuotas participativas en evidente y clamoroso abuso. De esta forma se crean dos mercados: el de primera mano y el de segunda.

En el de primera mano , los precios están controlados por los bancos y cajas. Si dejan caer más los precios hasta acercarse al mercado libre, supondría reconocer sus insolvencia. En el de segunda mano , los bancos no conceden créditos y se forman de forma natural. Compro a 100 euros casas de bancos, que al día siguiente puedo vender a 75 en el de segunda mano.

Nuestro vendedor ha bajado el precio de su piso a 75, pero el mercado ya sólo ofrece 62. El vendedor no quiere bajar aún más su precio porque sigue creyendo que «a la larga los precios de los pisos siempre suben» y «el ladrillo es la mejor inversión». Paralelamente, y como lo notaba como una pérdida menor, sí que está dispuesto a rebajar el precio del alquiler hasta los 58 euros

Como la tasa de paro aumenta, los sueldos bajan (y la gente pierde su empleo), la población es mucho más consciente de que lo mejor es no comprar piso y esperar. Además, los bancos no conceden créditos y la ciudadanía no compra, sino que alquila. Como la oferta de pisos aumenta mucho más que la demanda, su precio de venta y el del alquiler baja aún más.

Como consecuencia de los anterior, los precios de compra-venta efectiva de los pisos bajarán en 2012 alrededor del 15-20% respecto a los precios a 31 de diciembre de 2011 y los precios de los alquileres lo harán otro tanto.

Por lo tanto, el vendedor inteligente es el que vende su piso lo antes posible sin esperar a que los precios vuelvan a subir. Por contra, el comprador espabilado es aquel que no compra, espera a que baje el coste de las casas y alquila o renegocia la renta.

Quien piense que los precios de los pisos o de alquiler se estancarán o pueden subir durante los próximos años, no entiende la profundidad de la corrección del mercado inmobiliario español. Para los compradores, no es conveniente lanzarse al mercado hasta dentro de unos años: 2015-2016.

*Borja Mateo es autor del libro «La verdad sobre el mercado inmobiliario español» (Editorial Manuscritos)